北京玫瑰园项目合营销报告.ppt

产品调整方向建议 PART ⑥ ——根据上述考量与分析，结合本案项目的实际情况，本着符合市场需 求、符合项目现实状况、符合开发商实际利益的基本原则，我们对本案 产品（四期）提出改良性调整方案。以营造本案“经典”“特点”的市场形 象，实现客户对本案项目“整体感”的认同，对本案项目产生真正的“归 属感”。 第一部分：项目整体感的改造与新区整体感营造 项目整体感的改造 在玫瑰园项目外围墙前建立多层次，高密度植 株的视觉绿化屏障，以成品玉兰、成品松柏及墙面攀 延植物进行组合，实现绿树、鲜花掩映下的宫墙形象。 营造类似于“长安街中南海”外围墙庄重、肃穆、高贵 的视觉感。 整体改造建议一 项目整体感的改造 在玫瑰园园区内部，通过在前期各居住组团及组团之间道路两侧移植具有不同地域风格的成品植物的方式，区隔各功能居住组团的同时营造各功能居住组团不同的景观及文化氛围，起到视觉区隔及注意力转移的目的。 整体改造建议二 项目整体感的改造 依托于劳伦逊湖，在湖岸两侧通过移植高大成品植物，同时附以高密度丛灌木植物，以绿化形成物理及视觉屏障，有效的区隔原有园区及玫瑰园（四期），以达到营造项目四期“成熟别墅区中的特色豪宅区”目的。 整体改造建议三 项目整体感的改造 园区内道路： 玫瑰园四期园区内道路区别于其它别墅区道路简单 的交通串联功能。 道路的材质及规划必须符合项目四期“家族传袭经典 豪宅”的品质。同时必须依靠道路的设计，将园区内道路 与每户内庭院道路巧妙的结合，有机将20栋豪宅组合，形 成统一的群体的概念氛围。 项目四期整体感营造建议一 项目整体感的改造 原区内绿化 玫瑰园项目四期园区内绿化组织应该重点规划，通过缓 坡、高大植物从等因素有机组合，在相对局促的区域范围 内营造“峰回路转”的视觉和感觉，扩大整体项目的空间感。 同时项目的绿化应采用具有英伦皇家传统风格的修剪方式， 营造区别于目前多数别墅项目风情、自然的园林风格。体现贵族 化严谨、肃穆的礼宾感。 项目四期整体感营造建议二 项目整体感的改造 玫瑰园项目四期建筑风格应该在保留栋与栋之间的个 性化风格差异的同时，着力追求总体感觉的统一。 项目四期整体感营造建议三 项目整体感的改造 第二部分：单体项目“经典”与“特点”塑造 项目单体设计元素的建议 玫瑰园项目四期在定位上以“经典”“特点”为基调，营造“家族豪宅别墅群”的氛围在立面上应摒弃原有亮丽、醒目、清新的基调，着重体现“庄重、沉稳”的独特气质。 一、建筑立面风格 项目原有门窗设计简洁、明了，采用直框配以大面积玻璃，符合“风情类别墅”，尤其是北美别墅简约化自然主义风格的需求。但作为“家族豪宅”，缺乏其“历史感和复古的情调”。建议增加环拱的应用，体现“历史的文化感”。 二、门、窗造型 项目单体设计元素的建议 作为“豪宅别墅”，应该具有部分私属领地，作为公共领地及私属领地的区隔，围墙是重要的体现形式。 但玫瑰园四期欧化的整体风格，不具备“深宅大院”传统中国式围隔形式；也不适合“风情类别墅项目”简约、自然的围篱、矮铁艺的围隔方式方式。 三、公共区域与私人区域的分隔 项目单体设计元素的建议 建议采用有质感的石材矮墙或英伦贵族风格的修剪的非常整齐的矮树墙的形式，以形成整体环境与内庭院的视觉统一。同时从视觉和感觉角度弥补项目单体设计中环形内庭院面积感觉较小的视觉误差。 项目单体设计元素的建议 玫瑰园项目四期设计虽然与传统意义上的“别墅豪宅”在私属领地需求上有较大面积差异，但通过门及内庭院的精巧设计，可以实现“贵族化、仪式型的庄重与肃穆”直观感觉。 四、内庭院与门 项目单体设计元素的建议 第三部分：客户“归属感”的营造 客户“归属感”的营造 一、高科技营造的安全感 安全作为豪宅项目是至关重要的。家族成员的人身安全、 家族财产的安全及社会紧急状态下的安全需要全方位的关注和 解决。 高科技安防产品及设备的应用及安全设施的实现是解决需 求“安全”最佳的载体。 传统、复古的外在氛围不等同于守旧和落后的生活方式。通过样板间的装修追求超现代、高科技生活理念的实现。力求通过样板间装修营造内外风格鲜明的反差和对比，对客户产生真观的冲击和震撼。 诠释玫瑰二十品时代新贵族的“定义” 二、