吉林长春嘉兴御景豪庭全程营策划方案.ppt

第一篇 长春总体概况 两区未来发展趋势 客户价值挖掘及主要影响因素 目标市场评估及描述 销售前资料准备 大型住宅区前期开发受市场和资金制约，后期物业管理上又在封闭限制与开放自由上权衡不定，发展中的社会经济和生活方式也时刻影响着开发模式和管理模式。? 本项目设主题商业、住宅组团、居住小区和社区发展四级结构模式，满足可持续发展的要求。每个住宅组团规模相当，结构完整，交通独立，可以成为开发和管理的基本单位。小区中心轴具有共享条件和发展导向，空间形态也具备独立开发的条件。? 建议一期开发皓月大路沿街的住宅，二期开发里侧的住宅组团。使投资商从小规模开发到大规模发展，后期能分享和借助前期开发的成功，社区因此获得整体感和逻辑性。 主题商业、组团、小区和远期发展四级模式 —— 分期开发和物业管理的弹性模式? 政策回顾：07年8月，建设部公布关于落实《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》的实施方案。要求各级建设主管部门对不符合节能减排有关法律法规和政策规定的工程建设项目，不予发放规划许可证和通过施工图审查，不得开工建设。 除了国家政策的原因外，使用成本高也是目前房地产市场开始逐步引入科技住宅的原因，因此，我们建议在产品功能性设计方面，除了考虑舒适度外，也应该考虑到业主使用成本的问题，并能以科技住宅的高端产品形象出现，形成与竞争对手的差异化。为此，我们在产品功能方面提出以下几点建议： 产品功能强化 会省钱的房子： 隔热保温的建筑，太阳能、雨水的收集利用。声控、自熄节能灯。 会呼吸的房子： 保温隔热的屋顶、外墙、门窗，确保室内的热能稳定。 会看家的房子： 防盗窗磁、门磁、可视对讲、紧急求助按钮，电子寻更、周界报警等安全措施。 会烧水的房子： 采用高效太阳能集中供水系统，实现住户24小时热水供应； 会养花的房子： 部分独有入户花园、空中花园配套，养花之间，品味悠然。 通过科技产品的应用，为本项目塑造绿色住宅、生态住宅、科技住宅提供了核心卖点，相对于竞争项目简单的送太阳能、地暖、双层中空玻璃等要更胜一筹。虽然我们与竞争对手的部分产品可能存在同质性，但我们的产品功能组合卖点推广也必会对目标客群形成足够吸引。 Part 7推广策略 一切为了可持续的销售！ 坚持价格绝对合理的基础上 适度拉升利润空间 低开高走 逐步攀升 实现利润最大化 低开是指项目入市时以高端形象进入市场，攀升是指在强销期和持续期以约40-50%的房源总量实现资金回笼，以约30-40%的房源总量实现最大利润。以约10-20%的房源总量实现财富增值。通过对产品的精细研究，对销售管控和价格杠杆，来实现最终利润的最大化。 自然的 健康的 人文的 品位的 　　　■与项目定位相吻合融入都市风情 　　　■对生活有追求，凡是都要品质感 　　　■胸襟与人不同，做事干练，不拖泥带水 　　　■追求生活方式的与众不同 整体调性 本项目推广策略部分，首先须确定所有的推广工作都是符合项目定位的，都是必须或者以尽量小成本换取尽量大效果的。 敝司的推广思路主要是针对项目前期，暨开盘前后一段时间内进行设计。长期的后续动作需要随项目施工与销售进度陆续跟进，事先的设计必然不符合实际情况，需要随着市场的变化进行调整。 原则：推广主题：突出项目独树一帜的品牌形象 媒体组合：立体化多元化宣传 宣传手法与效果反馈： 出奇制胜，与众不同，印象深刻，鲜明突出； 前期封闭，集中引燃，速战速决，迅速火爆； 层层推进，并行不悖，以点带面，全面开花； 争取在开盘前一个月内，引起强烈的市场反应。 面向地域：面向长春市场，以朝阳绿园区为主要骨架，考虑人流密集区域和场所，辐射周边繁华区。 先卖生活、再卖品质、后卖房子 360° 全方位媒体攻略 新闻报道 SP活动 销售物料 影音 广播/TVC 报纸广告 杂志广告 户外广告 路旗/公交 特通 短信/网络 媒体渠道组合 启动“MSN”模式 Memorable News SP 极具市场差异化的USP广告 具有销售力的公关促销活动 具有舆论导向的新闻造势 【市场导入阶段执行战术】 入市期2011-01-05（现场包装、楼盘概念炒做、内部认购、形象预热） 导入现场销售中心包装主题概念。充分利用户外传媒、公关活动导入项目认知，同时结合楼盘的各大主张充分炒做项目，吸引媒体及社会方面的关注，将楼盘的核心概念传播出去。 强销期2011-05-09 （开盘、楼盘形象、传播楼盘的各大卖点） 充分利用销使、户外广告、短信等传媒创建楼盘形象、生活主张，并将楼盘的各大卖点传播出去，同时强化长春生活会会员卡超级优惠幅度，并利用公关活动进一步强化楼盘的品牌形象，从