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商业房地产市场 ----零售业物业市场 商业与商业房地产 商业及其分类 ： 广义的商业：以营利为目的的行业； 狭义的商业：专门从事商品交换活动的营利性行业。 这里的商业是指狭义的商业，即从事商品流通与商品交换的行业。 按流通阶段的不同可以将商业分为批发业和零售业。 批发业：以向下级分销商市场而非直接用户提供所需商品和服务为主的商业流通行业。 零售业：以向最终消费者提供所需商品和服务为主的商业流通行业。 分类标准 业种：即商业的经营对象或商品的种类 业态：即商业的经营方式或商品销售方式 流通阶段：即商品流通所处的阶段 流通范围：即商品流通的空间范围 其它分类： 商业房地产 从直观上看：商业房地产是包括购物中心、酒店、商业街shopping mall,主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业物业、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类物业有很大区别的房地产产品。 严格地讲：商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。 商业地产是指具有一定规模，可以有效地为各类顾客提供物质商品交易和服务产品消费的各类建筑物和经营场所。 商业地产应当包括三个要素： （1）数量上具有一定规模。 (2)能有效地用于物质商品交易和服务产品消费的商业活动。 （3)商业地产的形式上，可以是专用建筑，也可以是各类形式的经营场所。 商业房地产特点 风险大 经营期长 增值快 融资力强 产权多元化 商业房地产与住宅房地产区别 需求对象 功能用途 物业持有方式 风险角度 零售业物业分类 按业态对零售业物业进行分类 ： 零售业态：指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。我国零售业态分类体现了零售业物业及其商品结构的特点，即同时考虑了经营方式、商品结构、目标顾客、服务功能及选址、商圈、规模、店堂设施等。 按照零售业态的不同，我国的零售业物业分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等。 （根据《中华人民共和国标准—零售业态分类》） 百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 大型综合商场：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。 便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 专业店(specialty store, S. S)：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。 专卖店(exclusive shop,E. S)：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 购物中心(shopping center, S. C)：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 家居中心(home center, H. C)：以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。 仓储商店(discount store, D. S)：在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。 按照运作模式进行的分类 按照经营模式的不同，可以将零售业物业分为产权式零售业物业和经营型零售业物业。 产权式零售业物业：按“（分割）出售--投资--经营”模式进行运作的零售业物业。该模式的主要特征是：物业由开发商统一开发、实行产权整体或拆零销售、申投资者自主或出租经营商品销售、休闲、娱乐等活动、开发商以资金回笼或套现为主要投资回报。 经营型零售业物业：按“租赁--管理”模式进行运作的零售业物业。该模式的特点是：开发商统一开发、分散或整体租赁、项目统一经营管理、开发商以收取租金为投资回报形式。随着零售业经济的迅猛发展，经营型零售业物业因其经营风格、管理的统一性和收益的稳定性等特点而渐成主流。 零售业物业市场分析 零售空间的界定 ： （1）销售区域：专门用于陈列、服务和付款的场地，包括客流的人口和出口； （2）仓储区域：在商品到达零售店而又没有摆放在销售区域时，进行商品接收、储存和加工的场地； (3)管理办公室和商务区域：除付款台外，用于内部管理功能的场所方面都不尽相同。 (4)设施区域：为建筑物提供供热和废物处理等必需服务的场所； (5)场地区域：建筑物的占地及用于提供辅助设施的户外