房地产经济专题讲座(二、供求).pptVIP

2005-2010年昌吉市住宅房地产市场供求情况 本章小结 自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，并呈现出总体供大于求局面，年均供给总量约是需求总量的2倍左右。 新疆14城市住宅市场的供求局面出现了分异。一些城市供给和需求增长速度都很快，一些城市供给和需求增长速度都很慢，还有一些市场供求增长严重不平衡城市。 从14城市住宅市场动态的供求关系变化看，2005年以来短期供求比均低于长期供求比，主要原因是各地的竣工率都在下降。说明部分城市的实际供给非常充足，但由于开发商控制竣工节奏，捂盘惜售，使得出现市场短期供不应求局面。 房地产经济专题讲座（二） 新疆农业大学管理学院 韩芳 房地产市场供求规律与实证分析 房地产市场供求的基本理论 房地产市场供求的研究综述与进展 房地产市场供求动态演变与特征实证分析 房地产市场供求的基本理论 房地產市场的非均衡理论 现实的房地产市场中，由于市场信息的非完备性、市场的垄断性以及投机性，房地产市场运行具有非均衡性的特点。房地产的需求具有区域性、多样性和层次性；房地产的供给具有垄断性、时期性、滞后性和风险性。 房地产市场的均衡就是房地产供求的均衡，指消费者愿意并且能够购买的房地产的数量和开发商愿意并且能够提供的房地产数量处于一种相对稳定时的状态。 房地产市场的非均衡就是指房地产总需求与总供给之间的不均等，决定房地产市场总需求与总供给的各行为主体能够并愿意改变供需行为的状态。房地产市场的均衡是暂时的、相对的，而非均衡是经常的、绝对的。 国外研究动态 20世纪60年代以来城市经济学较早地开始研究城市内部的房地产业发展问题。美国经济学家迪帕斯奎尔和惠顿，在房地产市场的研究方面也做出了突出贡献。他们在1996年出版的《城市经济学与房地产市场》一书中，以城市经济学理论为基础，透析了房地产市场的运行规律，采用宏观经济分析方法和微观经济分析方法，对住宅市场、写字楼市场、商业物业市场进行了深入研究。 该书还重点研究了住宅市场的周期波动和存量—流量模型、住宅市场的供求规律和空置率等问题，并运用详实的数据对房地产市场运行规律进行了定量研究。 但是该书是以城市经济学为基础来进行研究的，对整个大区域乃至整个国家房地产业发展规律的研究还不够全面。Michelle Harter-Dreiman（2004）研究了收入反映房价引起的房地产供给弹性变化。 作者分析了个人房产的平均价格与家庭收入情况之间的关系，并利用1980－1998的数据对含有两个方程的矢量纠错系统进行了检验，结果得出了动态的长期供给函数而不是长期均衡调节下的缓慢变化。因此在收入的影响下，几年之内房地产需求将成为影响价格的主要因素，而其他变量次之 国内研究动态 王金明，高铁梅(2004）利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析。分析表明，在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性;在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大。各弹性序列的动态变化还表明货币政策的实施在房地产市场是有效的，同时可以看出当前较高的房价水平是房地产市场进一步发展的瓶颈，只有将房价控制在合理的区间内，才能增加有效需求，防止出现“泡沫”。 实证分析：新疆住宅房地产市场供求的区域差异性 研究方法和数据来源 本章所研究的市场供给和市场需求是指有效供给和有效需求。根据经济学理论，有效供给指的是在一定的市场价格水平下，生产厂商愿意而且能够提供的产品数量，有效需求指的是在一定的市场价格水平下，消费者愿意且能够购买的商品数量。 在住宅房地产市场上，由于存在预售制度，所以实际有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积，具体如下：有效供给=上年空置的住宅面积+本年新增供给面积。 在本文中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来，因为根据指标解释，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的建筑物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。”实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积，也就是有效供给。 有效需求采用的代表指标是每年的销售面积，也就是就是消费者愿意而且能够实现的市场需求，所以用本年销售面积代表有效需求。由于统计年鉴上的销售面积数量是指开发商取得了预售许可证之后签订了正式销售合同的数量，但实际上很多楼盘在打地基时就开始接受预订，所以该指标数值会比实际成交量稍小一些，并不影响分析结果的大趋势。 新疆住宅房地产市场供求关系演化的总体趋势 自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，市场的年均供给总量约是市场需求总量的2倍左右，也就是说，1996年以来新疆住