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(建筑与)房地产法税杰雄 01-16周三 6-7节东4210 参考书目 房地产法律实务 邢万兵著 法律出版社 2012.1 房地产开发 张建坤编著 东南大学出版社 2012.2 房地产开发企业纳税实务与风险防范 樊剑英编著 大连出版社 2012.6 房地产税收与税收筹划实战派 张友刚编著 中国市场出版社 2012.10 目录 第一章 房地产开发企业的设立制度 第二章 用地制度 第三章 房地产开发的前期手续 第四章 房地产开发的招标 第五章 房地产工程建设 第六章 商品房销售 第七章 房地产税收法律制度 第一章 房地产开发企业的设立制度 第一节 房地产的特征 一、房地产的基本概念 建筑是动词，建筑物是人们建筑而成的东西。房地产是房产与地产的统称，从物质形态上看，包括土地、建筑物（包括房屋和其他构筑物）和定着物。因其位移特点，在法学上，房地产又称为不动产。 土地，在广义上本是一个垂直系统的自然综合体，在此，仅采狭义的地表及一定深度的土壤层。建筑物中的房屋是指由建筑材料组成的能够遮风避雨的空间场所；构筑物是房屋以外的其他建筑物；定着物是地表建筑物以外的部分，如花草、树木、庭院、花园、假山等。这部分往往视为土地或建筑物的附属部分，故，房地产一般是指土地和建筑物。 房地产的分类 第一，按用途分：工业、农业、商业、军事、特殊用房等； 第二，按建筑结构分：钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构、砖结构、框剪结构、其他结构等； 第三，按建筑层数分：底层（≤3层）、多层（4层-6层）、小高层（7层-9层）、高层（10层-30层）、超高层（≥30层） 第四，按权属分：国家、集体、私有所有、联营企业、股份制、涉外房产等。 二、房地产的特征 1.自然特征:位置的固定性、各宗房地产的差异性、使用上的耐久性、数量的有限性和效用的多层次性（生存资料——享受资料——发展资料）。 2.经济特征：投资大、建设周期长；变更用途的困难性；投资的流动性较差。 3.社会特征：主要是政策影响性较强。 三、房地产法律、政策的体系 房地产的法律包括宪法、法律、行政法规和行政规章、地方法规和地方规章以及司法解释。 房地产政策主要有国土资源部和住房与城乡建设部、国家发改委、中国人民银行、银监会、财政部国家税务局，下发的通知意见。 第二节 房地产开发企业的设立条件 一、房地产开发的概念 房地产开发是在取得国有土地使用权的土地上极限基础设施和房屋建设的行为。包括土地开发和房产开发。土地开发是使土地满足建设房屋的条件的一系列行为。包括地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路基础设施建设等。房产开发就是修房子，包括房屋建设的分析策划、规划 设计、施工建设、配套完善、交付使用等全过程。 房地产开发企业是从事土地、房屋开发的企业法人。 二、设立房地产开发企业的实质性要件 由于房地产开发企业的组织形式一般为公司。所以，它要具备设立公司的一般条件。我国公司包括有限责任公司和股份有限公司，所以房地产开发企业，要对应地符合相应的公司条件；同时要符合特别法对房地产开发企业所规定的特别条件。 1.设立公司的一般条件 第一，合格的投资人。两层含义： （1）投资主体的资格合法； （2）投资者的数量合格。 第二，投资人有合符法律要求的设立企业的意思表示文件。 第三，符合法律要求的出资 （1）出资方式 （2）出资额符合法律要求的最低限度。 （3）出资程序和比例合法。 （4）出资时限合法。 第四，有符合法律规定的名称和组织机构。 第五，有固定的所在地。 2.设立房地产开发企业的特别条件 房地产开发企业的主体资格（即通常所说的资质）分为四级，因此不同资质等级的企业，所要求的条件是不同的。列表如下： 房地产开发企业资质条件表 三、设立房地产开发企业的程序（条件） 1.向拟设企业所在地县级以上工商行政管理部门先申请企业名称预先核准。