苏州塔韵场产品意见归纳.pptVIP

苏州塔韵广场 产品意见归纳 * 产品原定位 产权酒店：精致完美的生活 自持商业：目的地型的集中式特色商业 中高档中、西餐饮 KTV娱乐设施 非正式商务会谈，朋友小聚场所 满足日常生活需求 个人美容美化的需要 金融服务机构 小面积 低总价 尊贵感 舒适感 指向客群:吸引本地消费客群关注 区域特点 区域消费力低 人口总量少 外地购置渡假房比例高 位置较为偏僻 投资性需求弱 区域产品以舒适型为主 原设定商业模式 区域消费力低 人口总量少 外地购置渡假房比例高 位置较为偏僻 商业出租的困境 后果 不可控 商业经营的困境 本产品能吸引的消费客群 非本地消费，特定人群 原定位出现误差 误差将导致了本案——高不成，低不就 本项目重新定位需要跳脱出本区域的限制 一般消费、投资性弱 低端产品本区域无需求 大众型高端产品无需求能力 特定群体，政府背景 具有消费动因 符合产品高端形象 苏州铂金级会员制高级会所，不对外开放，提供吃、住、玩一体化休闲服务。 新的定位： 重新转化为商业、酒店统一管理模式 商业部分成为会所配套组成部分 产权酒店同时也是会所服务部分 产品形象与制定目标吻合 不会出现商业出租及经营困难 空间增加，服务范围更加丰富 整体局面可以得到掌控 跳脱出当地市场的局限 对于产权酒店的销售是利好 调整内部结构，符合新的产品定位 酒店部分： 项目目标是打造为高端产权酒店，过小面积与产品定位不符。 5F-19F28平方米2房型合并成为56平方米左右的房间。 设置大户型套房，满足高端的需求。 18F-19F2间合并成为大的套间。 18F-19F3间合并成为大的套间 一层必备设施的调整 电梯消防 由于没有落货区及货物通道，消防电梯无法无法作为货梯使用，所以，为解决货梯问题，在此区域设置落货区及通道。 建议采用高标准精装修，提高产品品质 商业部分： 由于酒店下面3层被银行占用，酒店缺失大堂，所以在靠近酒店的商业部分重新打造一个新的大堂。一层及二层打穿挑空，增加大堂的空间感。 在现在位置的自动扶梯及卫生间，需要向后移位或者重新设计。 增加新的一层酒店大堂 后移 后移 地下层取消超市 由于超市的设定需要卸货平台等一系列的功能设施，但是现在的设计方案无法满足，所以建议取消超市。 一层增加功能分区，满足功能需求 现在的设计方案，缺乏功能性区域的规划，如：员工休息区，货梯，货物通道等设计。同时排污、隔油等缺失。建议完善区域的规划。 4楼打造空中阳光花园大堂概念，增加玻璃穹顶 由于从一楼酒店大堂无法进入酒店房间，需要绕道4楼平台，根据新的定位，在5楼加盖玻璃穹顶，避免下雨时顾客被雨淋的尴尬，同时也是一个概念的创新。 打穿4楼通往电梯间的隔断 现有设计无法从4楼平台通往4楼电梯间，只有打穿隔断，才能让4楼阳光花园大堂实现联通，发挥功能。