荆门电销中心目前期定位方案.ppt

本项目工作内容大纲：第一阶段《项目整体定位及发展战略》（2） 第一部分基础研究部分 第四篇：成功类似开发项目案例借鉴 a) 开发模式（总体定位与核心区） b) 规划模式（指标分配、功能构成及布局） c) 产品模式（产品组合及演变模式） d) 客户构成（客户来源及演变） e) 资源利用 f) 与区域资源的价值联动 g) 成功关键驱动因素 h) 对本项目的借鉴点 第五篇：项目用地解析 a) 区域概况 b) 项目用地解析 c) 项目用地资源盘点及价值分析 第二部分项目整体定位及发展战略 第一篇：项目定位与发展战略 a) 项目整体定位 b) 项目发展战略 c) 基于现有规划的分期发展策略 其中考虑因素基本包括： ü 企业现金流要求（回款计划） ü 项目形象统一性要求 ü 客户群一致性、投入有效性要求 ü 各期的利好安排 d) 项目用地与周边区域的关系 e) 项目用地的划分 本项目工作内容大纲：第一阶段《项目整体定位及发展战略》（3） 第二篇：项目定位细分 a) 市场定位 b) 形象定位 c) 客户定位 本项目目标客户分析 ü 区域市场客户细分 ü 本项目客户定位 ü 本项目目标客户特征 ü 客户AIO分析（核心客户、重要客户、潜在客户） ü 目标客户价值取向分析 ü 不同阶段客户动态变化分析 d) 产品定位 第三篇功能分区及规划建议 a) 规划指标 b) 项目核心区的位置与规模 c) 项目的功能布局 d) 资源利用等 第四篇：项目高层次财务分析 土地整理及基础设施配套成本估算 项目投资收益估算 项目动态经济测算（投资回收期、现金流量、IRR） 投资密度建议 项目盈利能力分析 项目风险分析 本项目工作内容大纲：第二阶段《项目启动策略与物业发展建议报告》 第一篇：国内外类似区域启动策略案例借鉴 a) 区域发展背景 b) 启动目标 c) 启动规模、位置 d) 启动客户定位 e) 启动功能选择及物业类型 f) 启动区与后续开发的关系 g) 区域成功启动的关键因素 第二篇：项目启动区定位 a) 启动区形象定位 b) 产品定位 c) 客户定位 d) 相关配套定位 第三篇：项目启动策略 a) 启动位置及规模 b) 启动区功能分布及比例 c) 启动不同功能的关联分析 d) 启动区规划指标 e) 启动区项目选择 f) 启动区与核心区及整体区域的价值关系 g) 启动区的实际操作要点 第四篇：启动区发展建议 a) 规划设计要点 b) 配套设施建议 c) 启动区规划建议 d) 经济指标 第五篇：经济测算 a) 总投资 b) 经营收入 c) 经营利润 d) 盈亏平衡点 e) 动态回收期 f) 敏感性分析 本项目工作内容：第三阶段规划跟进服务 规划设计交底 1. 完成《项目规划设计任务书》，并与国华人寿进行沟通； 2. 组织由国华人寿、设计单位、祥弘三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。 概念设计阶段 1. 设计单位提供3—5个不同的概念方案并汇报方案思路，国华人寿、祥弘就各方案进行讨论，初步确定1—2个优选方案； 2. 与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案；修建性详规阶段 修建性详规阶段 1. 设计单位就方案进行修正、深化，祥弘随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求； 2. 就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向建筑设计交底资料 出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片建筑方案概念阶段 从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与国华人寿、设计单位进行建筑方案评价讨论会 户型设计阶段 1. 把控设计方案户型的配比、面积区间控制、户型格调等 2. 就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见； 3. 提出户型创新的细节运用，落实与方案之中。 建筑单体阶段 从市场角度提出单体设计的原则，对建筑风格、立面细节等提出修建筑单体阶段改意见 本项目工作内容大纲：第四阶段《项目营销战略与策略研究》 前言：项目定位回顾及调整建议 1. 城市房地产市场研究 2. 项目定位回顾 3. 调整建议 第一篇：具象消费者价值取向研究 1. 消费者细分类型 2. 消费者AIO量表 3. 价值取向与项目价值点衔接 4. 消费者价值主张 第二篇：房地产市场销售特征 1. 项目营销分析 2. 房地产市场销售阶段特征 3. 营销之市场事件利用 4. 主流促销手段 5. 营销通路特征与利用点 第三篇：项目卖点整合与营销SWOT分析 第四篇：营销案例借鉴 第五篇：营销总战略形成 1. 消费者价值取向与项目价值点衔接 2. 营销通路与市场事件利用或创造 3. 主流促销手段 4. 项目卖