资产评估学案研究成果.pptVIP

案例展示 1.估算该对象年平均收入 （1）客房收入（天） ①旺季时=（2136.67×15+1500×6+880×375）×70%=278287.5375 ②淡季时=（1680×15+1220×6+693.33×375）×75%=219389.0625 年均收入=27287.5375×240.9+219389.0625×124.144 ①旺季时间为365×66%=240.9 ②淡季时间为365×34%=124.1 一、收益法 收益法又可称为收益资本化法、投资法。它是将估计对象在估计时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。 收益法的估价步骤 运用收益法估计，应按下列步骤进行：（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5）估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（7）选用适当的计算公式。求出收益估价。 （2）餐饮自营部分收入=1200×200×47.5%×365 （3）康乐中心自营部分收入=客房收入×11%44×11%548 （4）出租部分年平均收入为9500000 （5）停车场收入 ①地下收入=88×5×63%×365×12=1214136 ②地上收入=24×5×63%×365×12=331128 合计为1545264 （6）附属及设备用房无直接收入 年总收入合计4410369221.548+9500000+1545264=157290135.99 2.年营运费用 （1）营业税金及附加（5.5%） 157290135.99×5.5%=8650957.4795 （2）营业成本 客房成本为客房收入的5% 44×5%=4713282.522 餐饮成本占餐饮收入的31% 31%康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14% 548×14%0167 （3）工资及福利 157290135.99×11%9589 （4）营业费用 157290135.99×10%599 （5）管理财务费 157290135.99×7%45 （6）市场推广费 157290135.99×2%=3145802.7198 （7）能源维修费 157290135.99×7%45 （8）房产税=49977.62×6100×70%×1.2%=2560853.2488 （9）房产保险费 49977.62×6100×0.25%=762158.705 （10）土地使用费 80.89万元 （11）商业设备折旧 210万元 （12）物业管理酬金 250万元 总成本费用=8650957.4+4713282.5214591691.0232+2560853.25+762158.71+808900+2100000+2500000=107784293.3 3.利润总额=收入-费用99-107784293.369 税后净利69×（1-25%）02元 假如以后39年收入与成本保持不变 报酬率=6% 总使用年限为40年 已使用年限数为11年 则P=A×（P/A，6%，29）02×13.5907=504614292.22 二、成本法 成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和，即MV=LV+IV。（MV为市场价格，LV为土地价格，IV为改良物残余价值。 成本法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。 成本法的估价步骤 成本法的估计步骤为；（1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料；（2）估算土地价格；（3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本；（4）估算建筑改良物的折旧;(5)估算附属改良物的重置成本及折旧；（6）求出房地产价格。 ①.取得成本 购置土地价格=5249×49977.62=262332527.4 小区配套费=250×49977.62其他费用=（5249×250）×49977.62×1.5%=4122403.986 土地取得费=262332527.44122403.986=278949336.4 ②.