翰泊天秀城开盘前推广的方案.docVIP

前言 商丘市房地产市场分析 二、本案SWOT分析 三、存在问题分析 四、推广目的 推广策略 六、推广主题 七、楼盘形象包装 八、媒体宣传组合策略 九、促销活动 总结 前 言 进入2010年，房地产市场也开始进入了新一轮的销售高潮，商丘楼市竞争势必更趋于白热化，房地产营销战越战越烈，整个房地产市场呈现以下几个特点： 1、楼盘品质和整体素质都在不断提升。 2、广告量不断增加。主要表现在广告版面越做越大，广告频率越来越高。 3、促销手段变化多样，促销活动层出不穷。 4、购房客户越来越理性，购房时越来越谨慎。 以上种种市场表现预示着，今后房地产营销的困难在不断增加，竞争在不断升级。 对于翰泊·天秀城来说，目前正处在四面埋伏的境地，前后夹击，左右受迫。书香人家、金地绿洲、金阳小区、居易港湾、都市·明星花园、景苑等项目，与翰泊·天秀城相比在地段、景观、规模、价格……或多或少类似，相近之处颇多，区位市场竞争相当激烈，如何在竞争中保持自己独有的特色，以实在的销售业绩来证明自己的实力是本阶段营销的关键。  一、商丘市房地产市场分析 城市发展方向分析 商丘市作为豫东的一个中型成市，随着高速公路的修建，整个城市未来的规划方向主要是向南、向东发展；主要楼盘集中在神火大道沿线。 市场需求分析 整个市场表现为“有效需求供给不足，无效供给过大”。目前有一大批（诸如私营企业主、企业职工、行政事行单位领导干部等）消费者，对现有住房不满意，急需购买高品质、高档次的住宅。 开发商开发水平分析 目前，商丘市开发商数十家，一线、二线开发商相续进驻，同时带入成熟的营销观念，有效提高商丘市整体开发水平。 楼盘开发状况分析 从商丘市目前正在开发及已开发楼盘来看，无论从建筑设计，还是小区内环境规划，都朝着规模、上档次的住宅社区发展。 市场推广策略分析 从目前所开发的楼盘的推广手段来看，大批一、二线城市成熟推广手法加以应用，推广手段层出不穷，楼盘包装高档，推广应有尽有。 本区位产品价格及面积分析 从产品价格及面积分析从产品及销售价格来看，大多项目产品以小高层及高层为主要竞争产品，主流面积在80—140平之间，单价在1400-1800元/平方米之间。 二、本案SWOT分析 优势 1、本案位于商丘市平原路与文化路交汇处，交通方便，四通八达。 2、周边配套设施齐全，紧临商丘市师范学校，实验中学，有效带动校园经济。 （二）劣势 1、本案位于商丘市西部，与城市规划向南、向东发展相反，升值潜力较低； 2、由于本案体量较小，几乎没有小区环境，不利于提高项目品质。 3、周边环境较差，临近主干通，人流、车流较大，噪音较大，人口较为复杂。 （三）机会 由于目前商丘市滞后的开发水平，为本案留下了较大的操作空间。 2、项目周围暂时可销售楼盘较少，为项目销售还来机会。 3、项目周边学校林立有效提高周边人文环境及消费能力。 （四）威胁 书香人家二期、金地花园二期以及项目东侧楼盘的开工，有效的拦截部分购房客户。 二、目标客户分析 依据目前商丘市房地产市场情况分析及本案的分析来看，本案客户主要范围在民主路以南、南京路以北、凯旋路以西以及商丘周边各城镇，本案的目标客户应定位于中、高收入者，具体确定为： 周边企业单位职工(振华玻璃厂、师院学校等) 周边各市场(钢铁市场、家电市场等)及门店私营工商户 周边各行政事业单位的中层以上领导干部 商丘市郊县的个体经营者 5、市内有一定经济基础的投资客 三、存在问题分析 翰泊·天秀城自VIP会员认购至今已有数月，积累VIP会员共计300余户，到访客户急剧减少，VIP会员停滞；远远没有达到销售所需的预定需求，前景不容乐观；同时客户普遍心里价格较低。 通过对翰泊·天秀城周边楼盘调研分析、前期来人、来电表单分析、归类、研讨以及客户反映问题总结和商丘市房产市场的动态变化，发现存在以下问题： 内部因素 1、工程进度太没有有效跟进，导致一部分客户对公司的资金实力产生怀疑，客户流失。 2、工程现场管理混乱，致使部分客户对小区工程质量表示质疑。 3、广告投入缺乏，不能有效增加新客户到访。 4、售楼部内部装饰包装简易不能有效提高客户心里价值。 5、现场外围仅有围墙包装，不能有效拦截过往客户。 外部因素 1、商丘房产市场发生了较大的变化，大体量竞争楼盘相续推出，翰泊·天秀城与竞争楼盘书香人家、金地绿洲等楼盘相比并没有太大优势。 2、竞争楼盘的推广力度加大，金地绿洲封顶销售，书香人家“五·一”全线销售(现已建到四层，前期为团购，小区规模大)，金阳小区海量发放宣传页等促销活动，分流走了大量意向客户。 四、推广目的 提高VIP会员数量，为开盘热销做好铺垫。 通过整体包装推广，提高楼盘品质形象。 加强客户对翰泊·天秀城忠