齐明MOMA中央产品定价的方案.docVIP

齐明·MOMA中央产品定价方案 （办公、公寓建筑主体部分） 起草 知本营销策划齐明项目组 批准 日期 目 录 第一部分 产品定价说明………………………………………………01 价格定位目标………………………………………………01 价格定位基础………………………………………………01 产品定价原则………………………………………………01 第二部分 项目主体部分定价…………………………………………02 定价产品简析………………………………………………02 竞品楼盘选取………………………………………………03 权重取值明细………………………………………………04 竞品区域类比………………………………………………04 产品特征类比………………………………………………05 基准均价制定………………………………………………06 细分价格修正………………………………………………07 第三部分 项目主体部分价格明细表…………………………………13 一、 垂直楼层销售均价表………………………………………13 二、 各楼层销售价格明细………………………………………14 第一部分 产品定价说明 一、价格定位目标 1、销售目标： 弱化销售抗性，提升销售速率。 合理定价，提高产品市场占有额。 2、竞争目标： 合理定价，区别市场竞争产品，提高本产品市场竞争力。 3、市场目标： 楼市遇冷，客群观望的市场环境下，快销是项目发展最终目标，价格策略不宜过于冒进，因此本案定价采用相对保守的定价思路，以提高销售量为最终目标，进而根据市场反应灵活调控。 二、价格定位依据 本案定价采用市场竞争定价法，按照行业中同类物业的现行平均市场价格水平为参照来定价。 采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的市场价格为定价基础，进而通过项目自身的产品特征进行微调，由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，是最易被市场接受的定价方法。 本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，进而根据产品自身特征确定产品垂直修正系数、朝向修正系数、面积修正系数等，根据修正系数的不同进行价格修正，并最终确定每套房源销售价格。 第二部分 项目主体部分定价 一、定价产品简析 1、本次定价楼栋 综合体北楼（天成苑8#楼），主体23层，筒子楼结构，主体建筑面积26373.93㎡，商业:3032.11㎡。 总计：440套房源（主体）、15套房源（商业）。 地块独立，属天成苑项目地块的单体楼，景观组团匮乏，位于黄山五路与黛溪三路街角，邻近汽车站。 2、本次定价货量 本次定价楼栋为筒子楼，主体部分（4层至23层）房源分为南向、东西向、北向三大类型； A部分北向户型，共含A1\A2\A3\A4\A5\A6六种户型；B部分为东西向户型， C部分南向户型，共含C1\C2\C3三种户型。 部分 北向（A） 东西向 南向（C） 户型 A1 A2 A3 A4 A5 A6 B C1 C2 C3 面积 64.92 61.32 54.67 61.66 54.41 72.06 61.95 68.37 57.86 58.16 套数 20 40 40 40 40 20 40 40 120 40 占比 5% 9% 9% 9% 9% 5% 9% 9% 27% 9% 二、竞品楼盘选取 竞争楼盘选取说明： 竞品项目选取，以直接与我项目客户群冲突者为主； 以项目区域内的竞品项目为主； 以具有区域类似性和影响的产品的为参考。 竞争楼盘选取标准： 近期推售或即将销售的竞争产品； 与项目属性类似，客户重叠性较大的产品； 竞品项目分布情况： 竞品项目一览： 项目名称 户型(㎡) 价格(元/㎡) 交房配置 产品总量 去化量 销售模式 时代广场 96—400 6000 简装修 103套 78 现房销售 广电中心 主力50 5000 简装修 约130套 120 出租 疾控中心 80-100 5000 简装修 150余套 130 出租 金坤化工 200—600 约4000元 毛坯房 10套 2套 可租可售 中天国际 70—230 约4100元 毛坯房 大平层 3套 只租不售 北都花园 30㎡ 4100 简装修 100间 40间 可租可售 三、权重取值明细 参考项目 选取原因 权重 时代广场 纯办公楼，代表性强，产品性质同类 20% 中天国际 临近项目，属性类似 30% 金坤化工 临近项目，属性类似 30% 广电中心 政务办公余量，产品形象及接受度高 10% 疾控中心 政务办公余量，产品形象及接受度高 10% 四、竞品区域类比（地段及配套对比分析） 本项目 时代广场 中天国际 金坤化工 广电中心 疾控中心 项目区位 100 10