重庆顶峰A区目可行性研究报告.docVIP

重庆?顶峰A区 项目可行性研究报告 重庆长岛房地产有限公司 2005年7月 目 录 项目投资估测----------------------------- 3 项目开发时序设计-------------------------13 项目销售、现金流量与预期-----------------17 项目资金筹措安排-------------------------26 项目效益分析-----------------------------28 结论与建议------------------------------30 一 项目投资估测 一 依据与参数 发展商提供的项目用地技术资料。 市建设规划管理部门的相关文件以及国家关于商品房销售管理的有关文件； 长岛公司在重庆近年积累的商品市场调查及销售资料,以及重庆同类项目的成本概预算及决算资料。 二 项目概况 重庆?顶峰A区项目规划指标一览表（表一） 项 目 单 位 数 值 备注 净用地面积 M2 120001 179．8亩 总建筑面积 M2 172400 其中：① 住宅建筑面积 M2 169600 ② 公建面积 M2 2800 幼儿园及老年活动中心 ③车库面积 M2 0 ④商铺面积 M2 0 建筑密度 % 22.3 总户数 户 1498 总人口数 人 5243 平均住宅层数 层 5.5 容积率 1．44 绿地率 % 35 三 投资估算 1 项目投资边界的设定 项目业主为重庆奇瑞房地产有限公司; A 项目用地为国有土地出让所得; B 重庆奇瑞房地产有限公司负责项目所有开发建设、经营管理费用。 2 各方面投资指标的采样 土地费用 重庆?顶峰A区项目用地为未完成土地平整的平地，净用地面积为120001 M2，折合180亩，由重庆奇瑞房地产有限公司以3330万元的转让价格购得（不含项目用地转让契税），本次估算中以18.5万元/亩作价。 项目总用地费用为： 180亩×18.5万元/亩=3330万元 报建费 按重庆市目前各政府部门的收费水平计算，考虑了重庆其它房地产项目的报建费用支出水平，其他不确定因素在本方案中暂不考虑。 基础设施建设费 按相关公用行业的收费标准计算增容费，并参照重庆其它类似小区的投资费用指标。 工程造价 建筑安装工程按多层框架结构计价（不含水电安装工程价），并参照重庆其它住宅项目的投资指标，统一按600元/平米测算， 水电安装工程价按35元/平米测算。 营销费用 按重庆住宅行业目前的平均水平，广告及市场推广费按销售总额的2.5%估算，全程策划代理费按营销总额的1.6%测算，销售总额暂定为25440万元。 重庆?顶峰A区项目销售收入估算表 序号 物业类型 数量（㎡） 单价 销售额(万元) 备注 1 商品住宅 169,600 1,500 25,440 2 车库 0 0 0 3 商铺 0 0 0 合计 169,600 　 25,440 3 初步的投资测算结果 A 前期工程费用 项目调研费：20万元 勘测规划费：50万元 地质钻探费：50万元 规划方案初步设计费：30万元 园艺设计（含施工图）费：30万元 施工图设计费：183.5万元（按10元/平方米估算） 前期工程费用合计：348.5万元 B 报建费： ×建安总造价 ×总建筑面积 × 分项细算 报建、招标、质检费： 报建费：为制图、绘图等杂费，估为10万元； 招标费：建安总造价×4%=10947.4万元×4% =437.9万元; 质检费：建安总造价×4‰=10947.4万元×4‰ =43.8万元; 权属调查测绘费：0.25元/平方米×172400M2=4.3万元; 房屋面积测绘费(住宅+商铺)：1.38元/平方米×169600M2=23.4万元; 审图费：1元/平方米×172400M2=17.2万元; 工程交易服务费: 建安总造价×2‰=10947.4万元×2‰=27万元 小计：675.9万元 规划管理费： 规划管理费： 建安总造价×1.8‰=735元/ M2×183450M2×1.8‰=24.3万元; 城市规划综合技术服务费： 1.2元/ M2×183450M2=22万元 小计：46.3万元 人防建设费：15元/M2×183450M2=275.2万元 市政建设费： 卫生评价费：3元/ M2×183450M2=55万元 城建配套费：12元/ M2×183450M2=220.1万元; 垃圾处理费：3元/吨 噪声污染费：3万元 此三项共计21万元 散装水泥保证金：3.6元/吨 小计：296.2万元 消防配套费：3元/ M2×183450M2=55万元 教育基金：建