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专题：城区楼盘与郊区楼盘的区别 一、概述 2 （一）发展历程 2 （二）概念 3 二、分类 3 三、市场定位 5 （一）市场认知 6 （二）目标客户定位 8 四、开发模式 11 （一）城区楼盘的开发模式 11 （二）郊区楼盘的开发模式 14 五、产品特性 23 （一）物业类型 23 （二）硬性指标 23 （三）建筑 24 （四）户型 25 （五）配套 26 （六）价格 27 （七）其他 27 六、营销 28 （一）营销策略的博弈 28 （二）推广策略的异同 38 （三）价格策略的异同 40 （四）其他营销手段的不同 42 一、概述 自从1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点之后，就预示着中国房地产行业的发展进入了理论突破与试点起步阶段。到1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行，使得中国房地产行业的发展步入非理性炒作与调整推进阶段。从1995年到2002年之间，随着住房制度改革不断深化，居民收入水平的提高，乃至住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，使得住房成为新的消费热点的同时，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产行业成为经济的支柱产业之一。这一切表明中国房地产行业的发展进入了相对稳定协调发展阶段。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。2008年，由于受“国际金融危机”的影响而短暂低迷之后，紧接着的就是政府出台了一系列的具有针对性的调控政策。由此可见，目前中国房地产行业的发展处于多项调控措施出台，价格一扬一抑的新阶段。 （一）发展历程 随着中国社会经济的全面发展进步，房地产行业的发展也在不断向前，其产品的内涵也相应地得到不断的丰富。其中，最明显的一点，就是由原来仅仅关注开发建设城区楼盘而逐渐把关注的目光转变为兼顾甚至更重视开发建设郊区楼盘这两个方面。从而，产生了如今城区楼盘与郊区楼盘相辅相成、共同发展的局面。尽管由于种种原因，如两者的发展时间长短的差异，消费群体的购买能力、居住观念以及生活方式的转变等导致两者在发展状态上仍然存在某些客观的差距。 （二）概念 城区楼盘与郊区楼盘这二者之间的最大区别在于它们所处的地理位置。城区楼盘是指位于城市的主中心、亚中心和次中心地带的楼盘，与其相应的配套设施相对比较完善。郊区楼盘则是指位于城市主中心、亚中心和次中心边缘地带的楼盘，甚至距离城市的这几种中心地带边缘更远的地带，如近郊、远郊地带，而在城市配套设施方面则相对滞后，或者类似一座小型城市那样，具有独立完善的配套设施。当然，这个距离是有一定限度的，不可能无限延伸。还有其它的观点认为，郊区的界定如下： 二、分类 关于给城区楼盘和郊区楼盘这两种楼盘分类的问题，其实，它们除了在地理位置、所在区域的发展成熟度、配套设施完善度等方面有区别之外，两者之间也存在很多共同之处。因此，在给它们分类的时候，我们可以从以下几个方面进行。 1、从楼盘的特色进行分类。特色楼盘在房地产投资领域中具有明显的指向，每一种特色背后都有一个个性鲜明的客户群体。例如：河景楼盘、校园楼盘、地铁楼盘、公园楼盘、高科技智能楼盘等。爱好河景楼盘的客户，他对楼层对景色的影响力有独到的见解；钟情校园楼盘的客户，则对师生的居住喜好有深入研究；地铁楼盘的客户，大多看重轨道交通对城市居住距离的改变；而公园楼盘的客户，对公共景区对居家的利弊有一番自己的论据；高科技智能楼盘的客户，对于追求享受高科技智能化的生活方式有着一贯的执着等。 一般地，公园楼盘、河景楼盘等被归类于郊区楼盘。校园楼盘、地铁楼盘、高科技智能楼盘则大多属于城区楼盘。 2、从楼盘的推广概念（主题）进行分类。概念（主题）楼盘的开发从其规划设计阶段开始，一直到建设装修阶段，最后到推广营销阶段，最大的特点就是在这几个阶段中始终围绕着这个概念（主题）为中心展开工作。此类概念（主题）楼盘在房地产投资领域中也存在着相对应的特定客户群体。因此可分类如下：海景概念（主题）楼盘、绿色健康概念（主题）楼盘、智能生态概念（主题）楼盘、地铁概念（主题）楼盘、质量品质概念（主题）楼盘、公园概念（主题）楼盘、艺术教育概念（主题）楼盘、中心区概念（主题）楼盘、山景水景概念（主题）楼盘等。 一般情况下，智能生态概念（主题）楼盘、海景概念（主题）楼盘、公园概念（主题）楼盘、绿色健康概念（主题）楼盘、山水风景概念（主题）楼盘等被归类于郊区楼盘。而质量品质概念（主题）楼盘、地铁概念（主题）楼盘、艺术教育概念（主题）楼盘、中心区概念（主题）楼盘等则多为城区楼盘。 3、从楼盘的档次高低进行分类。由于社会经济与房地产行业自身的日益发展，客户群体的消费能力有了很大的提升，对楼盘的品质要求也随之提升。与此同时，房地产行业自身的发展也让其产品的种类数量与品质都得到相应的提升。因此，在客户群体对楼盘的品质要求与房地产行业自身发展的共同作