第十六章 日本物业管理概述.pptVIP

第四节 日本物业管理协会与物业职业资格制度 三、协会的活动 1.调查研究 协会会经常接受政府的委托进行调查研究，这些报告往往在政府、行业、企业决策中具有指导意义。 2.教育研修 所谓的教育研修，就是指根据物业管理业的发展对其从业人员进行培训，培训的内容包括： （1）物业管理业务处理的必要知识。 （2）综合能力的培训，如顾客分析、投诉和处理等 （3）通讯教育，与顾客的交往方式。 第四节 日本物业管理协会与物业职业资格制度 （4）月例会 所谓的月例会是指协会定期组织的专家对管理制度、判例、实施问题进行的演讲和讨论。 3.刊物和教科书 全国大楼管理协会和日本高层管理协会都有自己的刊物，报道物业管理的情况，协会还组织编写教材和出版有关物业管理的有关知识，以提高物业管理人员的业务能力，拓展视野等，对会员单位起到很好的导向作用。 第十七章 日本物业管理概述 第十七章日本物业管理概论 第一节 日本物业管理行业的基本概况 第二节 日本物业管理企业的经营管理 第三节 日本业主自治管理制度 第四节 日本物业管理协会与物业职业资格制度 第一节 日本物业管理行业的基本概况 一、日本物业管理基本概况 1.物业管理大致可以分为两类： （1）办公用高层楼群管理 （2）中高层零售共同住宅，也是小区的住宅物业管理 2.物业公司与业主的关系 物业公司的责任是向业主提供服务，具体的内容由业主与物业公司协商确定，如果物业公司提供的服务和价格不能满足业主的要求，业主可以辞退该公司，重新雇用新的物业公司，业主完全拥有所购物业的所有权，不受房地产开发商的限制。 第一节 日本物业管理行业的基本概况 3.居民管理委员会 物业居民自行组织居民管理委员会，来决定物业管理公司的雇用与解聘。一座楼的居民管理委员会由3-7人组成，任期两年，由所有业主轮流担任，委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业公司的工作，同时确定专人管理帐目，委员会的人员都是业余的，没有报酬。 4. 物业公司服务 物业公司竞争激烈，努力提高服务质量和降低价格，一般服务管理费用较低，一般只派1-2人负责一座10-20层楼的清扫、安全和设备检查。没有人员24小时值班和保安工作，由警察负责社区的安全，物业人员不得随意进入居民家庭，发生保修可以拨打保修电话维修。 第一节 日本物业管理行业的基本概况 二、日本物业管理的特点 1.物业管理的法律基础较好。目前，日本物业管理的基本法律为《区分所有法》，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生具有详细的记载。 2.资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证方可进行物业管理，物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的资格证书方可进行物业管理服务。 3.物业管理的社会环境较好。 日本私权意识和等价交换的观念强烈，一是业主参与意识强烈，二是业主花钱雇用物业公司购买服务。 第一节 日本物业管理行业的基本概况 4.物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐整，保养及时，大厦清洁，没有死角，均可达到“优秀文明小区”的水平。另外，社会分工程度高，服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。 5.政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。 第一节 日本物业管理行业的基本概况 三、日本公寓物业管理 日本的住宅包括租赁和购买两种方式，除了独立住宅外，就是公寓住宅。 （一）公寓物业管理的三种形式 1.委托管理：指委托专门的物业服务企业对公寓实行管理。一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户。征收房租、提高房租的交涉、养护管理等，都可以代理经营。一种是具有独特的综合商社职能的企业，从住户的中介、税务、法律咨询、修补更新手续、保证入住率、减少空房率等可以承担。此类管理须支付约为房租收入的5%-10%的管理费用。 第一节 日本物业管理行业的基本概况 2.自主管理：指业主直接管理公寓的共用部分、共同的设施和场地，一般由业主组成管理委员会或管理小组，业主轮流承担管理事务的方式，但是存在一些问题： （1）它受规模上的限制，仅适用小规模的公寓管理，还受业主的管理知识和素质的限制。 （2）有些需要较高技术水准的管理项目，需要专业人士才能胜任。 3.兼容式管理，一部分管理项目采用委托专业性的物业服务企业负责，一部分项目采用自住的管理。 第一节 日本物业管理行业的基本概况 （二）公寓管理的相关法规 1.1983年5月21日修订的《关于建筑物的产权所有权的法律》（俗称《公寓法》） 2.1983年10月建设省制定的《中高层共同住宅标准管理规约》以及1982年1月建设省制定的《中高层共同住宅管理业