续订租约之租金估计方法.PPTVIP

報告完畢 謝謝! 不動產估價理論  97年第一次考試試題 第二組 組員： C9635002 許秀滿 C9635008 張麗旗 C9635013 王銀萍 C9635026 蔡淑芳 一、何謂限定租金？在進行不動產估價時，採取收益法進行不動產估價時，必須對於不動產租金清楚地掌握，請問對於新訂及續租租金應該如何估計？ 答 ： (一)限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨幣金額表示者。 (二) 新訂租約之租金估計方法： (1)租賃實例比較法：以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。 　新訂租金＝新訂租金×比較調整率 (2)積算法：以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。 　新訂租金＝勘估標的價格×租金收益率＋必要費用 (3)收益分析法：分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益， 再加計必要費用。 　新訂租金＝期待淨收益＋必要費用 (三)續訂租約之租金估計方法： (1)租賃實例比較法：以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。 　續訂租金＝續訂租金×比較調整率 (2)利率法：以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。 　續訂租金＝勘估標的價格×續租租金收益率＋必要費用 (3)推算法：以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。 　續訂租金＝淨收益×變動率＋必要費用 (4)差額分配法：分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金。 　續訂租金＝原契約租金＋租金差額歸屬於出租人之適當部分 二、何謂貢獻原則？不動產估價時，對於建築改良物之建物累積折舊額之計算有那三種方法？請詳細說明其意涵。 答 ： (一)貢獻原則：貢獻原則是不動產之某部份，對該不動產全體之收益有如何貢獻，是部份與全體間之關係。所以，貢獻原則實為關於部分之收益遞增遞減原則之適用。此原則對於判定不動產之追加投資是否適當，至為有用。 (二)建物累積折舊額之計算，於耐用年數法中，主要有下列三種方法： （1）定額法（＝平分法＝直線法）：在耐用年數內，平均分攤折舊費總額的方法（即：折舊費每年固定）。 《公式》累積折舊額 上計算式中各代號含意如下： 　　C：建物總成本　　　　 Dn：累積折舊額 　　s：殘餘價格率　　　　 n：已經歷年數 　 N：耐用年數 (1-s)/N：年折舊率 （2）定率法（＝百分減值法＝餘額遞減法）：設建物於耐用年限內，每年以建物成本價格一定比率計算折舊額的方法。此法需先決定一固定折舊比率，然後以此比率乘建物當期成本價格以求得每期折舊額。因為折舊率固定，而每期建物成本價格逐漸變小，折舊額也隨之遞減。 公式推導： 《公式》第n 年累積折舊額 上計算式中各代號含意如下： d：定率法折舊率 Pn：第n 年的殘值（即：成本價格 ) 其餘符號同前 （3）償還基金法：設建物於耐用年限內，於考慮折舊提存利息下，先計算每年固定攤提之折舊額，再計算累積折舊額之方法。在建物的耐用年限內，將每年所提列之固定折舊額以複利方式計算，至建物耐用年數屆滿時，其折舊的本利合計，與總折舊額(建物重建或重置成本扣減殘餘價格)相等之方法。 公式推導： 設年提存定額折舊費為A，折舊提存利率為i  《公式》(1)攤提算利息，累計不算利息：  《公式》(2)攤提累計均算利息  上計算式中各代號含意如下： Dn：累積折舊額 C：建物總成本 s：殘餘價格率 n：已經歷年數 N：耐用年數 i：利率。