商业地产建筑设计和人流动线研究.docx

商业地产建筑设计与人流动线研究 ——商业前期策划关于建筑设计的建议第一部分??? 随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。第一部分一、规划设计创造高质量的商业空间1、商业项目设计总体原则商业物业较为常见的有以下四种空间形式：（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场）?（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；??（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K能达到80——90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%——65%之间。内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有：（1）以主力店引导人流。??? ?一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。（2）以局部的造景、中庭聚集人流；景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。（3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。餐饮业态有带动人气的作用物业形态餐饮业态设置位置说明百货商场主力品牌设置一楼，休闲餐饮可分设在各个楼层，大型餐饮设置在高楼层。主力品牌如麦当劳、KFC通常设置在一楼，作为形象和吸引人流；休闲特色餐饮分设楼层可以有效带活人流的垂直动线；大型餐饮面积需求较大，且目的性消费较强，设在高楼层搭配观光电梯，较有档次也符合经济性。大卖场主力品牌一般设置在卖场主入口或沿街，休闲餐饮设置在内部。与卖场战略合作的品牌餐饮通常都会获得较好的商铺位置，如主入口或者曝光度较好的沿街位置。由于大卖场的开设地点多半为社区或近郊，因此卖场也需要借助品牌餐饮吸引人流。休闲步行街通常为一二层商铺联动经营，主力品牌通常设置在街头或街尾。以休闲特色餐饮为主，面积适中，得房率也较高。主力品牌设置在两端，提升步行街号召力。社区商铺较为杂乱，一般分割都较为灵活。社区商铺大多为产权销售，业态经营较为灵活，通常是自然成市。总结无数案例说明，餐饮对整体商业的带动作用，尤其是在经营初期，并且餐饮也是众多业态中，相对来讲经营成功率较高的业态。最典型的案例就是陆家嘴的正大广场，项目开业初期，只有餐饮、休闲、咖啡类业态能够经营成功，而其他对人流依赖较大的服装零售业则经营惨淡。（4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1~2个，次入口2~3个，视项目的具体面积而定。出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。商业街、商场的出入口设置比较?商业街商场主入口位置通常设置在街角和街尾通常设置在商场转角或正面沿街面主入口数量21~2次入口位置设置在步行街的中部通常设置在主入口的并排或对角次入口数量2~41~2