房地产估价第三章 房地产价格和价值.pptVIP

第三章房地产的价格与价值 §3-1 房地产价格的含义与形成条件 §3-2 房地产价格的特征 一、房地产价格与其他物品价格的共同之处 二、土地价格特征 三、房地产价格特性 §3-2 房地产的供求与价格 一、房地产的需求 2、房地产需求影响因素 价格水平 收入水平 消费者偏好 相关物品价格水平 消费者对未来的预期 二、房地产供给 2、房地产供给影响因素 三、房地产均衡价格 房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 四、房地产供求与价格关系的特殊性 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 期房价格、现房价格例题 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 例题 　 1、某宗土地总面积1000 ㎡，容积率为3，对应的土地单价为450 元/㎡，现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补地价的数额。 例题 　2、某宗面积为3000 ㎡的工业用地，容积率为0.8， 楼面地价为700 元/㎡，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/㎡。试计算理论上应补地价的数额。 §3-4 影响房地产价格因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）国际因素 （八）心理因素 二、对影响因素的基本认识 复习思考题 复习思考题 复习思考题 复习思考题 1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争 第三章 房地产价格与价值 1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码 第三章 房地产价格与价值 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 第三章 房地产价格与价值 第二章 房地产与房地产价格 1、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。 2、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。 房地产估价 第三章 房地产价格与价值 一、价格概念 为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示 二、形成条件 1、有用性2、稀缺性3、有效需求 ——有购买能力支持的需要 第三章 房地产价格与价值 第三章 房地产价格与价值 1、都是价格，用货币表示 2、都有波动，受供求关系影响 3、都是按质论价 1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同 第三章 房地产价格与价值 1、可用价格和租金表示 2、受区位影响很大 3、是关于权利利益的价格 4、形成时间长 5、易受交易个别情况影响 第三章 房地产价格与价值 1、房地产需求的概念 第三章 房地产价格与价值 房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量 第三章 房地产价格与价值 房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 供给量＝存量－-拆毁量－-转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 1、房地产供给 第三章 房地产价格与价值 第三章 房地产价格与价值 价格水平 成本 技术水平 开发商对未来的预期 第三章 房地产价格与价值 供求变化对均衡价格和均衡交易的影响表 减少 上升 供给减少＞需求增加 减少 下降 供给增加＜需求减少 增加 上升 供给减少＜需求增加 增加 下降 供给增加＞需求减少 不变 上升 供给减少＝需求增加 不变 下降 供给增加＝需求减少 反方向变化 减少 上升 供给减少＞需求减少 增加 上升 供给增加＜需求增加 减少 下降 供给减少＜需求减少 增加 下降 供给增加＞需求增加 减少 不变 供给减少＝需求减少 增加 不变 供给增加＝需求增加 同方向变化 均衡交易量 均衡价格 变动幅度 变化方向 第三章 房地产价格与价值 房地产供求类型 全国总供求状况 本地区总供求状况 全国同类房地产供求状况 本地区同类房地产供求状况 价格决定因素 (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双