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浅谈集资房转让合同效力 　　近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，各式各样的建房形式也应运而生，职工集资建房就是其中的一种，它是有条件的单位利用自存的划拨用地，自行集资、建设后按成本价出售给本单位职工，以解决职工住房困难的一种方式。据调查，某基层法院一年涉及的集资房转让纠纷案件就达上百件之多。下面就是笔者办理过的一起典型案件。 　　【典型案例】 　　2004年，某单位利用自有土地进行集资建房。单位职工李某经内部排分，取得集资建房的资格。但因其已有住房，便一纸协议将尚未开工建设的集资房转让给了并非该单位职工的张某，并向张某收取了转让费2万元。随后，张某以李某的名义向该单位缴纳了集资款15万元。5年之后，即2009年该房竣工，张某入住并开始装修。此时，李某觉得当时收的转让费太少，在要求张某增加转让费无果的情况下便一纸诉状将张某诉至法院，以《房屋转让协议》违反了建房单位严禁买卖集资房的规定及相关法律法规为由，要求确认双方所签订的《房屋转让协议》无效。2010年2月，法院作出一审判决，认定该《房屋转让协议》协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，故合法有效。李某不服，上诉至中级法院。中院经审理后认为，当时双方签订协议时，集资房尚未竣工，所以转让的不是房屋产权而是集资建房的集资资格。职工李某与单位间是集资建房合同关系，而该合同对主体即集资建房资格有特别限制，因此李某与单位之间的集资建房协议属于根据合同性质不得转让的合同。遂根据合同法第79条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的除外”的规定，撤销一审判决，改判李某与张某之间的集资房转让合同无效。 　　【判例与争鸣】 　　关于集资房转让合同的效力问题，笔者搜集了大量的案例和专家的观点，发现各地法院在司法实践中的判决大相径庭，专家学者们也各抒己见、见仁见智。总结起来，大致可以归纳为以下三种。 　　第一种“合同有效论”。持该观点者认为，根据《民法通则》第五十五条 “民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民???行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反社会或者公共利益”和《最高法院合同法解释》（一）第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据” 之规定。因集资房转让合同符合民事法律行为的基本条件，而目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故应当认定合同有效。 　　第二种“合同无效论”。其法律依据是《房地产管理法》第37条 “未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。《合同法》第52条 “违反法律、行政法规的强制性规定”无效。《合同法》第88条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。 持该观点者认为职工转让集资建房时尚未取得权属证书违反了法律的强制性规定，并且未征得集资建房单位的同意，所以应认定集资房转让合同无效。 　　第三种“折中说”。即根据房屋是否交付以及否得到集资建房单位的同意来判断转让合同的效力。如果集资房没有交付受让者，并且签订合同时没有得到集资建房单位的同意，依据《城市房地产管理法》和《合同法》的规定，应当认定该类集资房转让合同无效。如果集资房早已交付，受让者已对房屋进行装饰入住，因为目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，所以应当依据《民法通则》第55条规定及相关司法解释的规定，认定集资房转让合同有效。 　　【笔者观点】 　　笔者同意第一种的观点，即集资房转让合同有效。主要有以下几个理由： 　　首先，目前无论是立法界还是司法界都越来越重视维护交易的稳定，不轻易干预交易而确认合同无效已成共识。只要合同双方具有完全民事行为能力，签订合同属双方真实意思表示，就应当从保护交易的角度出发，认定合同的合法性和效力。 　　其次，集资房转让合同本身也并未违反有关法律强制性规定。正如以上所谈，确认合同无效应当以全国人大及常委会的法律和国务院的行政法规为依据。而目前，我国尚无禁止集资建房转让的此类法律和行政法规。虽然建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》等行政规章对集资建房的优惠政策、供应对象进行了规定，但根据《最高人民法院公报》刊载的判例以及司法实践中达成的共识，这些都属于行政管理性规定，而非“法律强制性”规定，根本不能作为判定合同效力的依据。至于某些地方的住房委员会、建房单位的禁止集资房转让的文件和通知更不具此效力。 　　第三、依据《合同法》中的权利转让条款来判定集资房转让协议的效力，也是值得商榷的。我国《合同法》第52条规定了合同法定无效的五种情形，这应该是判断合同效力的首选。《合同法》第79条是对合同权利转