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保障性住房体系建设问题研究及制度改进 　　摘　要：本文首先对我国住房制度的变迁做一个回顾，其次分析近年来我国保障性住房建设取得的成绩及暴露的问题，最后参考当下部分省市及周边国家特色的制度安排，探究这些制度安排在我国可推广的价值，从制度改进角探寻解决我国保障性住房体系建设过程中存在问题的解决方式，以促进我国保障性住房体系可持续发展。 　　关键词：住房体系改革　保障性住房　制度改进 　　随着住房体系改革的深化以及各级政府的大力推动，我国建立了一套以廉租住房、租赁补贴、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房为主的多层次的保障性住房体系，并取得了一定成就，但期间也暴露出了一些问题。保障公民享有居住权利是政府的主要职责之一，无论是计划经济时代还是改革开放之后，我国政府都进行了一系列的制度安排以保障公民享有的基本住房权利。近年来为解决中低收入家庭住房困难问题，政府又大力推进了多层次的保障性住房建设，取得了一定成绩，但也暴露了一些问题。本文拟从制度经济学的角度分析我国保障性住房存在的问题及改进措施。 　　1.　住房体系制度变迁回顾 　　我国的住房体系顶层设计经历过三次较大的政策转型：1980年以前以福利分房为主，1980年到2007年住房市场商品化程度逐渐加深，2008年至今开始大规模的建设保障性住房，详细的制度变迁过程如下： 　　1980年，邓小平提出了住房商品化的基本构想，以“提租补贴”为代表的一系列制度标志着我国住房体系由计划体制向市场经济模式过度。之后的十余年间，我国家庭主要通过房地产市场逐步改善自己的居住条件。 　　1998年，国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》①提出了停止住房实物分配，逐步实行住房的货币化分配的目标，并要求“建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系”，对中低收入家庭提供住房保障而对高收入者，则在市场上进行交易，我国的保障性住房体制建设开端由此发源。 　　然而随着房地产价格的迅速上涨，很多低收入甚至中等收入家庭都无法负担房价，居住状况恶化。面对这样的???况，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》②，将经济适用住房由“住房供应主体”换为“具有保障性质的政策性商品住房”，提出“多数家庭购买或承租普通商品住房”。2010年国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》③实施了严厉的房地产宏观调控政策，提出“要切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设”。 　　经过多年的探索和努力，我国逐步构建了包括经济适用房、廉租住房、公共租赁住房和限价商品房四个部分的住房保障体系，“十二五”期间我国政府将“立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。” 　　2.　保障性住房体系建设取得的主要成绩及存在的不足 　　我国以政府为主导的保障性住房体系的建立，加强了政府在公共物品提供方面的作用，有效地缓解了因市场机制带来的收入差距扩大及社会矛盾日益尖锐等问题，但这其中也存在着明显的不足。 　　2.　1　取得的主要成就 　　我国的保障性住房体系建设取得了阶段性的成果，主要体现在以下几个方面： 　　第一，初步建立起住房保障体系，在一定程度上缓解了城市低收入家庭的住房困难问题。据住房和城乡建设部最新统计，2009年至2011年，全国共开工建设城镇保障性安居工程2100万套，加上之前建设的廉租住房，全国累计通过实物保障方式解决了2650万户中低收入家庭的住房困难，占全国城镇家庭总户数的11%。另外，还为450万户城镇低收入家庭发放了租赁补贴。通过城镇保障性安居工程，改善了近1亿户城镇中低收入家庭的住房条件，在一定程度上缓解了城市“贫民窟”现象的出现。 　　第二，加速城市化进程，形成新的居民聚居区。由于保障性住房体系的建立，很多城市提高了综合竞争力。住房保障政策有效地解决了住房困难家庭的后顾之忧，改良了整个城市的自然环境和人文环境，另一方面也促进新的居民聚居区域的形成，从而加快城市化进程的脚步，促进区域经济发展，进而创造了更稳定的投资环境，改善城市的整体竞争能力。 　　第三，促进社会和谐，体现社会公平。近年来初步完成的保障性住房体系建设与最低生活保障金制度、养老保险制度、失业保险制度、医疗制度以及教育制度等一起，全方位构筑社会保障网络，有效地缓解城市贫困现象，体现国民收入分配与再分配的公平，减少社会矛盾，提高社会安全系数，稳定经济发展。 　　第四，调整房地产市场供应结构，引导城镇居民合理住房消费。房地产领域投资过热、房价上涨过快是目前我国