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房地产会计核算业务处理探讨 　　中图分类号：F230 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）11-000-01 　　摘 要 房地产行业是我国的第三产业，该产业为提高我国国民经济总体水平发挥着至关重要的作用。与其他企业行业相比，房地产行业有着自身的特殊性，其具有双重身份，既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。随着我国会计制度改革的实施，给予我国房地产会计核算业务处理带来了严峻的挑战，使其面临的问题日益突出，即借贷费用资本化不规范、房地产企业商品成本与售价不配比以及预售方式下流转税费核算不合理，不利于充分发挥房地产会计核算应有的职能。笔者从事多年房地产会计核算工作，自身将根据所积累的经验，结合房地产企业会计核算各项业务的特点和需求，从房地产企业成本结转核算、预收款预缴制度、票据领、用、存制度以及新增房地产会计科目四个方面提出完善房地产企业会计核算规范的有效措施。 　　关键词 房地产会计核算 业务处理 会计制度 　　为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，其中房地产核算新归包括房地产企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用；成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 　　一、房地产会计核算业务处理的现状 　　对于房地产企业而言，其具有单位价值高、建设周期长、负债经营程度高等特点，这些特点极易给企业会计核算带来一系列问题，影响到我国房地产企业的进步与发展。 　　（一）借贷费用资本化不规范 　　房地产企??开发经营需要充足的资金作为保障。一般情况下，房地产企业往往运用债务资本进行筹集开发资金，现行诸多房地产企业纷纷致力于实现借贷费用资本化，若想保证借贷费用实现资本化，这就要求房地产企业必须满足以下四个基本条件：一是借贷费用已经发生；二是房地产不断拓展借贷费用资本化范围；三是借贷费用满足资产支出已经发生；四是实际收益已经达到预计的资产。就我国现行房地产企业而言，其大部分企业未能够满足上述四个条件，因此，其借贷费用不能予以资本化。 　　（二）房地产企业商品成本与售价不配比 　　一直以来，我国房地产企业均采用平均成本法进行会计核算，基于我国房地产建设周期相对较长，且因竣工后的商品存在着地域差异、结构差异、楼层差异以及朝向差异，使其具有不同的售价，因此将导致房地产企业商品成本与售价严重不配比，不利于房地产企业领导层人员更好的了解生产经营成果情况。 　　（三）预售方式下流转税费核算不合理 　　房地产企业为了尽快的回笼资金，确保生产运营顺利有序开展，房地产企业实行商品预售，并对预售方式针对流转税费用进行核算，核算步骤如下所述： 　　纳税申报时， 　　借记：营业税金及附加 　　贷记：应交税费期末结转 　　借记：本年利润 　　贷记：营业税金及附加 　　上述流转税费核算流程虽相对完善，但其未注重收入与费用的配比关系，一定程度上遏制了房地产实现经济效益价值最大化。 　　二、加强房地产会计核算业务处理的措施 　　（一）完善房地产企业成本结转核算 　　房地产企业完善成本结转核算需要立足于两个“引入”的基础之上，一方面是引入“计划销售价格”。房地产企业各项生产竣工后，可将其引入“计划销售价格”即依据生产成本、商品所处地段以及朝向等因素确定销售价格，并且，房地产企业可运用计划售价成本率法计算商品的销售成本，并结合成本取得收益；另一方面是引入“权重差异法”。房地产企业引入“权重差异法”后，结合以往开发经营经验对各楼层初步确定成本权重，并依据总成本和可销售总建筑面积计算出商品销售平均成本，之后，由平均成本和销售楼层的权重之积得出销售成本，从而，确定商品销售价格。 　　（二）完善预收款预缴制度，确保税款及时缴纳 　　房地产企业应严格依据国税相关之规定，按照预计计税毛利率分季计算当期毛利额，之后，减去相关费用支出和营业税金，最后确定所得税。因此，房地产企业应不断完善预收款预缴制度，保证每一项税款均能够及时缴纳，规避企业拖欠税款等现象，树立房地产企业的良好信誉和形象。 　　（三）完善票据领、用、存制度，全面落实票据管理 　　现阶段，我国房地产企业所使用的票据主要包括代售所有融资款票据、预收房款票据、开发成本票据等，不同的票据是企业各项会计