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房地产开发企业内部控制问题探究 　　中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）11-000-02 　　摘 要 论文分析了房地产开发企业内部控制存在的主要问题，论述了房地产开发企业内部控制失效成因，提出了加强房地产开发企业内部控制的解决方案。 　　关键词 房地产开发企业 内部控制 方案 　　中共十七大提出，要对房地产行业进行稳定性调整，抑制房价过快上涨。政策的调整和宏观经济形势的变化对于房地产行业提出了更高的要求，加强房地产开发企业内控以适应外部经济环境的变更迫在眉睫。如何有效的加强房地产企业内部控制，剔除业务流程的冗余拖沓，有效控制成本，提高资金的利用率，提高房地产开发企业竞争力，成为了当今房企重点探索的课题之一。 　　一、房地产开发企业内部控制存在问题分析 　　1.案例企业概况 　　X房地产开发公司成立于2001年，由三家知名集团公司联合投资组建，注册资本13515万元，拥有房地产二级开发资质，实力雄厚。公司主要经营范围包括：筹建房地产开发项目，销售建筑材料，轻纺原料，五金交电，化工产品等。该公司投资20亿自主开发某城市黄金地盘，拟建地区首家大型摩尔城，成为现代都市生活的标志，是中国全新的街区商业广场力作。 　　2.X房地产开发企业内部控制现状与问题 　　2.1内控环境方面 　　一是X房地产开发企业的治理结构缺乏科学决策、良性运行机制和执行力，难以实现发展战略。 　　二是X房地产开发企业内部机构设计不科学，权责分配不合理，导致机构人员设置重叠、职能交叉或缺失、推诿扯皮，运行效率较低。 　　三是公司人力资源政策不尽合理、监督与激励机制还没形成。由于X房地产公司员工的薪酬待遇与奖金分配采取背对背的形式，这种单向的考核制度与缺乏公开透明的薪酬制度使员工在工作中唯上是令，对相关部门的协作要求或委托事项缺乏工作热情和主动性。 　　2.2控制活动方面 　　围绕企业的运营管理，X房地产开发企业各职能管理部门对本部门所管理的业务制订了相应的制度和流程。但实际上，由于这些制度和流程存在一定的先天性缺陷，以至执行的效果并不甚理想，工程分包项目招标暗??操作，存在商业贿赂，导致中标人可能难以承担工程项目。而房地产企业产品的开发周期较长，工程管理工作非常重要，因为工程总造价成本是由施工的工程量来决定，而工程量控制的好坏主要取决于整个开发过程的控制。 　　2.3内控体系方面 　　目前，X房地产开发企业的内部控制制度不够全面，在财务管控、会计系统等方面均有较多的不完善之处。如财务报告有不实之处，误导财务报告使用者，难以及时发现企业经营管理中存在的问题，可能导致企业财务和经营风险失控。财务预算编制得不全面，可能导致X房地产企业经营缺乏约束。再如内部控制管理过程没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节。 　　二、房地产开发企业内部控制失效成因 　　1.内部控制环境薄弱 　　X房地产开发企业没有严格按照现代企业要求做到权责分明，导致企业权责不清，管理混乱，制度形同虚设。组织结构不合理，部门和部门之间、上级和下级之间缺少协调、有效的沟通渠道，信息反馈滞后，不能适时监控。信息不对称问题严重，缺乏有效的激励机制和监控机制。经营权得不到应有的控制造成滥用职权、经营者谋取私利、独断专行现象时有发生，这也直接导致企业控制环境恶化。 　　2.风险管理意识薄弱，缺乏有效的风险防范措施 　　目前，X房产企业内部普遍对风险管理十分薄弱，缺乏有效的风险识别、评价和反应机制，以至于企业抗风险能力较低。从内部控制的角度看，企业应对内部和外部风险，适时采用定性与定量相结合的方法，综合运用风险规避、风险降低、风险分担、风险承受等风险应对策略，把风险控制在企业可接受的范围内。但公司在这点上做的显然很不到位。 　　3.监内外部督机制弱化，对内部控制主客体不能产生压力 　　首先包括财政、税务、银行、审计等在内的社会监督机构，工作中各行其是，未能形成综合监督的合力，对企业的威慑力不够；其次对审计的独立监督、公正职能未予以充分重视，审计未形成规范化、法制化和经常化；再次对查出问题的处罚，往往就事不就人，重人情而轻规定，执法的刚性被扭曲。 　　三、加强房地产开发企业内部控制的解决方案 　　1.创建卓越的地产采购业务流程 　　（1）完善合格供应商管理流程，建立合格供方库 　　任何一个企业在管理过程中都离不开与其他企业的资源整合，X房地产开发企业在项目管理过程中也不例外，对供应商的更好管理，能有效的降低采购成本。供应商管理需将分散于各业务部门的供应商集中到公司层面统一管理，有效减少业务冗余，避免多头管理，提高信息共享以及供应商管理的透明度。同时可以对供应商进行分类管理、评价评级管理，为项目工程、采购招投标快速提供合格的邀标、询价单位。