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房地产政策中博弈分析 　　摘 要：近十几年来，随着我国经济的飞速发展，房地产市场也相应得到极大的发展。但是，房价近几年不断飙升，尤其2006年至今，这种上升是“非理性”的，也是难以调控的，这对国家的长久发展不利。政府为了调控房价过快过高的增长，先后出台了一系列调控政策。针对目前房地产市场复杂的形势，本文试图通过对房地产市场中不同参与者之间的博弈分析，探究市场自动调节机制下房地产价格上升的模式，并通过博弈模型详细分析了房价增长的根本原因，并为下一轮的调控政策提出可行性建议。 　　关键词：房地产；博弈论；政策 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）08—27 —02 　　引言 　　近几年，房价一直攀升，房地产行业亦成为支柱产业，拉动了国家的经济增长；另一方面，房价过快过多的增长不利于刚性需求者，也使得国家的经济发展对房地产过分依赖，不利于长远的发展。政府也相继出台了调控房价的政策，这些政策也显现出一些效果。但是其根本问题还未解决。本文通过博弈论的视角，阐述了房价上涨的过程、根本原因，及现行政策存在的问题，并提出了相关政策建议，试图有助于房地产市场健康发展[1]。 　　一、房价上升的过程 　　首先，我们要明确房价上升是一个循环的过程。其中循环分为四个环节，即土地价格上涨使得房屋建造成本增加，导致房价升高；这又会使地方政府或开发商等土地所有者囤积土地，造成土地市场供不应求；相应地，住房供不应求，反过来又推高房价；再次被推高的房价又会造成土地价格的上涨，接着进入下一轮循环[2]。在这个价格的循环中，政府、开发商及购房者等参与者同时进行博弈，促使价格进入新一轮的循环。 　　二、房价循环上升的原理分析 　　为了分析较为严密与简便，需要以下几个一般性的前提与假设，即： 　　a.土地有效供给固定，资源稀缺； 　　b.城镇人口数量不断增长，对住房的需求不断增加； 　　c.开发商是理性人； 　　d.购房需求包括刚性需求与弹性需求，其中弹性需求包括投资性和投机性需求。刚性需求也是一种特殊的投资性需求，因此购房需求即分为投资性和投机性需求。 　　e.土地囤积者包括地方政府和开发商，在这里可以把地方政府作为囤地者的代表。 　　第一环节：土地价格上涨迫使房价升高 　　第一方面，随着不断开发利用，土地资源的有效供给逐渐减少。在供给需求图中供给曲线左移；第二方面，由于城镇人口不断增加，对住房的需求不断增加，需求曲线右移。这样一来， 土地的均衡价格两次提高，从图1中可得到，均衡价格从E1提高到E3，这里价格的上涨，可称之为非博弈性价格上涨，这种上涨体现了刚性需求，非政府政策所能调控的。土地价格的上升增加了房屋建造成本，房屋售价必然会上升，其增长幅度是可预测的[3]。 　　第二个环节：地方政府囤地导致土地市场供求失衡 　　房价上升循环的第二环节，是地方政府与开发商动态博弈的结果.两者的目标均是利益最大化，两者策略的选择取决于双方对净收益的评价。此博弈为三阶段完全信息的动态博弈，地方政府和开发商的行为均可观察。首先，地方政府会选择囤地或卖地；其次，在地方政府选择卖地的条件下，开发商可以选择开发或不开发；第三，如果开发商不开发，地方政府可以选择惩罚或默认其行为。用Ai （ i=1， 2， 3， 4）表示地方政府得到的收益，Bi （ i=1， 2， 3， 4）表示开发商得到的收益。 　　第一博弈阶段，地方政府若采取囤地策略，通常来说房地产商会放弃在该地区的投资，从前面的分析可以知道，对于一定的时间周期T，土地价格一定上涨，即上涨概率为1，设基期价格为P，上涨量为X，潜在开发收益为Y，其中YX，那么囤地可能的期望收益是A1=P+X+Y，而开发商的收益B1 =0； 　　第二博弈阶段，由于地方政府间的博弈，地方政府不可能长时间囤积土地，地方政府如果采取卖地的策略，而开发商选择立即开发的策略，地方政府收益期望会立即实现，即A2=P+Y，设开发商收益期望B2=Z， ZX； 　　第三博弈阶段，开发商囤地。地方政府若选择默认，那么地方政府收益期望会立即实现，即A3=P+X（暂时不会得到潜在收益），开发商收益期望B3=X；地方政府若选择给予惩罚，设地方政府惩罚的成本为M，那么其收益期望A4=P+X—M，开发商收益期望B4=X—M。由于土地垄断性和稀缺性，地方政府收益期望A1A2A3A4，可以看出囤地是最优策略。从前面的分析我们知道，囤地使土地供给减少，致使土地价格上涨，这种上涨，称之为博弈性价格上涨，这种价格的上涨不是必然的，是可以调控的。另外，地方政府收益A2A3A4，即地方政府在不囤地的情况下，与开发商合作完成土地开发也可获得仅次于囤地的收益，此时开发商获得最大收益B2， B2 B3 B4 B1，可以看出，开发商一定会选择开发策略