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房地产调控正面临新“十字路口” 　　上海易居研究院的报告显示，截至2012年8月底，包括北上广深在内的十大典型城市新建商品住宅库存总量为5581万平方米，同比增长11.71%，环比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存销比为9，其中，上海8月份新建商品住宅存销比为12.3，北京为8.2，广州为7.4，深圳为7.2。根据历史经验，存销比的合理区间为6～9个月，偏小区间为3～6个月，偏大区间为9～12个月，过大区间为12个月以上。 　　作为直接反映楼市冷暖的数据指标，存销比下降，不仅表明楼市回暖，更暗示房价存在反弹的可能。一线城市中，除上海存销比依然维持在高位外，其它3个城市的存销比均较低，房价存在上涨压力。未来几个月，由于开发商年底回笼资金的要求，房企将加速推盘，从而会增加供应量。同时，积压的购房需求也逐步释放，预计需求的增量依然大于供应量，故存量还会继续下跌趋势。另一方面，商品房销售面积将无悬念地继续上升，预计四季度存销比仍在合理区间徘徊，而明年上半年会回落至偏小区间，届时房价上涨的压力将进一步增大。开发商也非常关心存销比，如果这一数值持续下降，部分开发商就可能“捂盘惜售”，等待有可能到来的价格反弹。 　　楼市调控从紧的信号再起。北京土地市场在经历过短暂的火热之后，后续土地出让被临时“叫停”。在广州，由于价格较高的项目成交开始变得活跃，成交均价面临上涨压力，于是，价格较高的项目预售也被限制。 　　房地产市场陷入僵局。 　　房地产调控正面临新的“十字路口”。 　　在9月22日举行的中欧国际工商学院第三届中国房地产业高峰论坛上，全国人大财经委副主任委员吴晓灵呼吁：“政府一再地表态说，行政性的管制措施是暂时的，是要为未来的经济手段调控争取时间。如今这个调控已经持续了好几年，而现在我们国家的经济发展到了一个关键时刻。在这个时刻，我们应该凝聚社会共识，大家共同地来讨论一下，房地产市场，特别是住宅市场，应该有什么样的制度，才可能使得它能够比较健康地发展。” 　　吴晓灵之所以如此说，是因为中国的房地产调控陷入两难境地。今年年初，温总理在“两会”期???的记者招待会上及《政府工作报告》中，对房地产调控的事情讲得比较多，因为房地产确实是对社会和经济影响很大的问题。温总理讲，政策要促进房价向合理价格回归。什么是合理房价？温总理肯定地说，合理房价就是根据居民的收入以及盖房子的成本，二者比较，如果适度就是合理，如果不适度就是不合理。我们叫房价收入比。另外一个指标是房价租金比。拿这些指标来衡量，中国的房价确实非常高，泡沫的确是有的，而且很严重。过高的房价不仅会导致经济泡沫的风险，也会导致社会矛盾突出。按照北京现在的房价，80%的人都买不起房子。这个问题的根在哪里？应当说是社会结构、收入分配问题，是社会两极分化特别严重。如果高收入阶层的10%或15%的人，放手多买几套房子，房价抬起来，剩下85%的人都要被挤出这个市场。可住房又属于必需品，由此产生的社会冲突就会比较激烈。于是，只能进行调控。可是，调控并非无人反对，很多人都会借口“稳增长”，强调中国经济属于投资驱动型，房地产投资在整个经济当中占20%以上的比重，房地产投资有它的上下游。钢材、玻璃、水泥等属于房地产的上游产品；家电、家具、装修等属于房地产的下游产品。所以，房地产投资对经济增长有着很重要的影响；如果房价真下跌了，买房人的资产就会受到损失，买房人当然不愿意承受这样的代价。另外，地方政府借债多投到基础设施建设上，它能借到钱，是因为银行看到地方政府有土地出让的收入，往往以此为担保。如果房地产市场不行了，地方政府便没有了收入来源，它的建设就会停下来，经济增长就会降下来，金融机构的风险也会加大。这些观点也不是完全没有道理。但对于房价的上涨，如果听之任之，老百姓肯定是不能接受的，会酿造出很大的社会风险。该如何拿捏这个尺度，是一项非常大的挑战。 　　事实上，截至目前的调控，根本无暇顾及“房价向合理价格回归”，仅“抑制房价过快增长”就已显得力不从心，因为没有人敢试试让全国房价崩掉30%会是什么情况？从其他国家来看，美国房价一崩溃，引发了此轮的世界金融危机；日本当年的房价崩盘，导致了日本20年经济停滞不前；西班牙的房价问题爆发，马上国家债务就扛不住了。就连香港的楼市崩盘，也会制造出一批负资产阶层人士。因此，似乎最好还是控制住房价，不要让它过快增长。房价不涨了，要买房的人感觉到了希望；房价没有大幅度下跌，已经买房的人没有感觉资产缩水。同时，36000万套保障房给真正困难的人以很大的希望。如此看来，无论政府还是银行，都不希望房价下降，似乎也有道理。 　　正是这许多的“似乎也有道理”，使得政府对房地产的调控碎片化、短期化。正是宏观调控的碎片化、短期化政策，造成了与微观之间长期存在“弹簧博弈”。房地产市场