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房地产税与房价关系研究综述 　　摘要：房地产税与房价的关系不仅具有强大的学术价值，也具有重要的现实意义。有鉴于此，本文将分为三个部分，对房地产税与房价关系的相关研究进行一定程度的梳理和总结。若有不当之处，敬请方家批评指正。 　　关键词：房地产税 房价 政府 　　房地产税与房价的关系一直是现代社会的热点问题。由于我国现阶段房地产投资过热，从而导致高房价造成居民购房的压力过重。鉴于此近年来国家出台了一系列政策引导房价理性回归，其中人们给与房地产税收政策以很高的期望。很多国家的税收实践都证明了房地产税对调控房地产业发展的重要作用，我国政府也逐渐认识到其重要性并且将其作为促进房地产业健康发展的重要途径。因此该问题的研究具有强烈的现实意义，本文拟对房地产税与房价关系的相关研究进行大致总结。 　　一、国外研究动态 　　目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要分为以下两类： 　　1、从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究 　　Tiebout（1956）通过研究认为消费者能根据辖区内的房地产价格与公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。Tiebout的研究为后来房地产税与房价关系研究奠定了基础。随后Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查研究，发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关，与财产税呈负相关。同时他也认为大部分居民都愿意承担高的税负，以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府将高财产税率所得用于扩张公共支出，则因此增加的利益将抵消因高税率而降低房地产价值的效果。 　　Yong　Tu（2003）通过对新加坡公共转售房屋市场和私人房屋市场的研究发现，政府采用高额补贴的价格出售公共房屋的做法稳定了房价、活跃了房屋市场。在新加坡，房地产税收更多用于稳定房价，因此房产税得到了新加坡的认可。Khin—Kun（2009）在分析住房质量和价格的一般均衡模型的基础上认为，在一个均衡的竞争空间中，当地政府的公共设施建设受税收政策的影响，同时本地的经济福利又是建立在房地产市场最优税收计划的基础上。 　　2、从房地产转让的角度研究住房消费选择问题 　　Kim（1990）通过研究韩国房地产市场中房地产转让税的课税效果，发现房地产转让税对经常更换住所的住户要佂收而言是高额的税负，因而税收改变了消费者的住宅置换行为。Benjamin（1993）通过对美国费城房地产转让所得税对房价的影响研究，发现由于房地产供给缺乏弹性，对房地产征收转让所得税将导致短期房价下降，从而使税收负担由卖方承担。Lundorg和Skedinger（1999）根据Wheaton（1990）的房地产市场搜索模型中房地产交易税对房价影响的研究中发现房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。 　　Francois（2006）通过研究房地产市场生命周期模型，发现房屋的价格与税收之间存在正相关的关系，税收的变化有可能会引起房价的过度反应。David（2004）对美国2005年住房进行调查，发现美国的私有住房已享受了税收优惠，房产转让所得的收入不论来源均应征税。房地产税收对市场的影响是明显的。 　　二、国内研究动态 　　我国的房地产税收体系是在1994年分税制基础上逐步形成的。总体来说，对房地产税收的研究主要包括以下几个方面 　　1、我国房地产税收存在问题研究 　　我国学者在这方面的成果颇为丰富。大部分学者都认为我国现行的房地产税收和我国房地产业发展及土地管理目标不适应，弊端日益显露。房地产税收存在的问题主要集中在以下几个方面： 　　（1）税种的设立不科学 　　谭术魁（1999）认为我国房地产税收在税种设置上，呈现重复与缺位并存、交叉与重叠并存态势；土地税制租税费错位；课税范围过于狭窄。我国没有开设财产税，对持有财产（包括房地产）者不征税，存在税种缺位；“土地使用税’’本身就是地租，“土地闲置费是一种典型的惩罚性的行为税而不是费；城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区，而不包括广大农村。陈多长（2004）对我国现存的不动产占有税的主要税种存在的缺陷进行总结。1、房产税的课税范围过窄，农村房屋和城市自住房屋均予以免税；2、耕地占用税。开征此税目的是促进土地资源合理利用，保护农耕地，但由于税率极低且一次性课征（最高为／元5平米），因而难以达到以上目的。耕地占用税的经济实质是地价或地租；3、城镇土地使用税。本质为地租，混淆了租、税概念和功能。 　　（2）计税依据不科学 　　我国现行的房地产税收计税依据包括从量计征、从价计征和从租计征。我国现行城镇土地使用税是实行从量课征方式。谢群松（2004）认为从量计征的方法使得土地使用税在调节土地级差收人和