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英特宜家中国策略控制管理和组合购物中心 　　在中国有多年品牌积累的宜家家居自进入中国市场后，拓展速度一直比较缓慢。而在国内地产调控的情况下，总部位于丹麦哥本哈根的宜家家居兄弟品牌——英特宜家购物中心（IICG）集团（以下简称英特宜家）却强势进入中国市场，启动了3个大型购物中心项目，目前正规划在中国的第四个、在上海的第一个项目。 　　在欧洲已有11年购物中心开发经验的英特宜家，在进入中国这个最大、最具潜力的消费市场后，是否做好了准备？就此，《每日经济新闻》专访了英特宜家购物中心集团总裁约翰·泰格纳。 　　不打算出售任何商铺 　　随着外资零售公司对中国市场日渐熟悉，在积累了商业项目运营经验后，外资零售商开始从传统零售业向地产开发商拓展。英特宜家购物中心正是宜家中国引进的新兴业态。 　　英特宜家购物中心集团成立于2001年，是宜家家居集团与英特宜家集团共同投资和运营的股份公司，前者持股49%，后者持股51%。该集团于2008年正式进入中国，以买地自建的方式运营购物中心。目前，该集团已在14个国家开设了30家购物中心，拥有超过185万平方米的租赁面积。 　　泰格纳告诉记者，英特宜家在中国开发的三个项目，已动用了首个5年计划内的100亿元投资，分别投向无锡、北京、武汉。其中，北京项目涉及投资约50亿元，预计2014年正式营业；武汉和无锡项目各投资约32亿元，计划分别于2015年和2013年年底开业。 　　泰格纳透露，英特宜家在中国一二线城市会选择交通便利、地段好的土地，对居民生活水平、消费能力、交通位置、物流情况，甚至停车位等情况综合考察后，自建购物中心并负责运营。在业态布局方面，宜家家居是主力商户，其他物业出租给各类商户。 　　“英特宜家不是上市公司，所以经营理念是长期投资且持有物业，没有写字楼、酒店式公寓或者住宅等配套出售，宜家方面不打算出售任何一家商铺。”泰格纳透露，未来几年内，英特宜家在中国还会坚持自建项目。 　　业内人士表示，尽管英特宜家不打算出售物业，但仅凭土地升值的回报，自建的购物中心也不会有损失。 　　找地是中国开店最大挑战 　　眼下，距英???宜家无锡购物中心开业还有一年半的时间，可英特宜家在华投资的步伐还在加快。最新消息是，英特宜家在中国已有了第四个项目计划，地址落在上海。 　　“目前上海项目正在进行区域市场分析和选址阶段，董事会批复给上海项目的投资额是40亿元左右。一般一个英特宜家项目从选址到决定落子需要3年时间。按照这个时间表来算，如果明年六七月份有机会买到上海的地，可能在2017年上海购物中心就能开业；如果2014年买到地，那开业就会延迟到2018年。”泰格纳给了上海项目的初步时间表。 　　目前，宜家家居在上海已有北蔡和漕溪路两家店，针对项目选址问题，泰格纳说，“我们会让购物中心离现有的宜家家居有一定的距离，这样不至于和现有的服务区域和消费群体形成太多的重合。” 　　泰格纳坦言，英特宜家在中国的准备期是相当漫长的。“找地是在中国开店的最大挑战，大多时间我们都耗在选址与拿地上。” 　　谈及对中国市场的看法，泰格纳称，“中国是全球最具消费能力、也是成长最快的一个市场。我们在中国的业务拓展计划已经取得了不俗的成绩并远超预期。我相信中国会变成我们集团最大的市场。”他还告诉记者，目前，中国三个在建项目的平均出租率已达56%，明显高于市场平均水平。 　　对于未来的扩张节奏，泰格纳表示，英特宜家已经加快了在中国的投资和开发。目前，集团正着手对中国排名前15名的经济中心城市进行市场调查和研究，这些城市分为华北、华东、华南三大块。“从2015年开始，宜家已经同意在中国每年开3家宜家家居。未来，我们希望每3家宜家家居中有1家是购物中心开出的，二线甚至三线城市有望成为宜家的主力战场。” 　　身兼开发、持有、运营三角 　　商业地产的开发，并非适合所有类型的资本。就商业项目而言，资金、招商和运营是三大“要害”。在中国“豪赌”商业地产的英特宜家，经营理念有何独到之处？ 　　泰格纳强调，“我们采取独立开发、管理运营并长期持有的经营模式，是真正在控制、管理和组合我们的购物中心，这是英特宜家成功的一个重要战略：即可持续发展的开发和管理模式。”泰格纳坦言，这样的投资项目不仅会得到政府的大力支持，也能对周边居民生活水平的提升等带来积极影响。 　　据了解，一些地方政府嗅到宜家到来带动的商机，除了在土地方面提供优惠外，还计划储备英特宜家购物中心周边的地块，以备规划、开发与其错位经营。 　　长期持有需要资金的支持。对于英特宜家购物中心来说，背后的英特宜家集团和宜家集团提供了足够的资金支持。 　　“我们在中国的项目50%以上的资金来自股东，这部分投资作为资本金投入。当项目进展到一定阶段时，剩余的资金就向银行贷款。”泰格纳说。 　　眼下，作为经济支柱的房