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关于城市规划中提高容积率可行性研究 　　【摘要】 :本文通过对容积率概念、合理容积率确定方法及容积率对地价的影响规律的回顾，对三种不同类型的国际城市地区的容积率、开发强度进行了比较分析，提出了提高容积率势在必行的理由，对上海和其他大中型城市今后的土地开发模式具有一定的借鉴作用。 　　【关键词】:容积率; 城市规划; 可行性 　　[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function. 　　[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility 　　中图分类号：F407.9 文献标识码：A文章编号： 　　 　　【引言】“十二五”期间，上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间：可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，推动经济平稳增长。提高土地资源利用效率是最直接要面对的问题，而容积率的提高，会带来土地利用效率的大幅度提高。 　　1、关于容积率的相关研究 　　1.1 容积率的基本概念 　　 容积率即建筑容积率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。 　　1.2 合理容积率的确定方法 　　 在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 　　 目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法；等。 　　1.3 容积率对地价的影响规律 　　 容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向外围逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 　　2、国外的容积率、开发强度与我国的比较分析 　　2.1 人少地多类型——欧美地区 　　 在欧美等人口少、土地多的经济发达地区，居住形态的可选择范围较大。20世纪70年代后，欧美地区向郊区化的低容积率住宅模式。比如美国以郊区住宅为主体，容积率在0.2-1.5之间。近年来，紧缩城市理念建议提高居住密度，卢埃林、戴维斯1994年发表报告认为200人/公顷是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持续密度是275人/公顷，这些数据都大大低于亚洲城市的现状。 　　2.2 人多地少类型——新加坡、香港地区 　　 在香港、新加坡等人多地少的地区，决定了其只能采用高容积率的模式。香港平均密度约为6200多人/平方公里，多数住宅在30-50层之间，容积率在6.0-10.0之间。而新加坡的人口压力相对较小，其住宅层数多为10-13层，居住净密度一般为1