新天地项目策管理作业书.docx

项目工程管理指导书编制： 公司 年 月 日注：工程管理指导书的内容应包括但不限于以下内容。第一章项目概况1.1 位置及环境鲍德新天地润园项目位于济南市高新区工业南路以北、奥体中路以东，东临高新银座南邻贤文花园。1.2 建设用地规划要求项目规划用地面积4.09公顷，其中项目规划建设用地面积3.04公顷。总建筑面积92,985.86平方米，地上容积率为2.30、地下容积率0.8，绿化,35%，主要建设住宅、配套公建、地下停车场、储藏室及相关配套附属设施等。规划地块内地形平整，市政配套预留基本到位，消防、道路及出入口位置明确。施工现场设有两个主出入口，分别位于现场北侧和西侧，北侧为工地主入口，西侧为施工单位共用大门及道路。场区及周边地下管线情况：施工现场内及周边无地下水管、电缆、天然气、液化气等管道。 施工区域供水、供电情况：该项目施工区域内从北侧设市政水源。供电由项目西侧建设单位提供配电房供应临时施工用电。1.3 建筑概况总建筑面积92,985.86平方米：地上建筑面积69551.66平方米其中住宅65850.96平方米、配套公建3700.7平方米；地下建筑面积23434.2平方米其中地下储藏6601.04平方米、地下车库及配套附属用房16833.16平方米。建筑类型为小高层，结构形式为框剪结构。共8栋楼其中11层的4栋、15层的1栋、18层的3栋，层高32.6-52.9米。气象条件：济南市地处中纬度地带，属北温带区湿润大区鲁淮区。夏季炎热，冬季寒冷，秋季天高气爽。累年极高气温42.5℃，极低气温-19.7℃，年平均气温14.2℃，年平均降水量693.1mm，年最大降水量1283.40mm。平均蒸发量变2263mm。济南地区主要以SSW风向为主，多年最大风速3.2m/s。济南地区最大冻土深度为0.5米。工程地质及水文条件：工程所在地为济南市高新区贤文庄片区，场区在地貌单元属山前冲洪积平原的中部，场地地势西部较高，东部较低。拟建场区地形开阔平坦，勘察期间各勘探点地面标高62.50～67.92m，地表最大高差5.42m。1.4 建筑分期概况本项目同期完成。第二章 工程管理组织架构2.1 组织架构本项目由济南鲍德房地产开发公司承担；监理单位为山东鲁冶监理公司、总包单位包括承担一标段（1号楼至4号楼）的莱钢建设和承担二标段（5号楼-8号楼）的天元建设。2.2 岗位职责各工程管理岗位的工作内容、职责描述。工程部：主要负责项目开发计划；设计工作；合同管理；公司法务；开发项目工程质量、进度、安等全、技术管理。新天地项目部：主要负责公司房地产开发项目的现场管理工作，对开发项目的进度、安全、质量、成本等工作进行管理，对项目的监理、总包、专业分包单位进行管控和监督。第三章 项目建设总平面规划3.1 开放展示区售楼处选址：（1）售楼处的选址取决于项目的定位，售楼处作为项目给市场的第一个直接印象，因此应该把项目最核心的价值第一时间传递给市场，给项目目标客户留下特定印象。润园项目作为高新区核心位置的综合体项目，商务、居住、办公、商住、消费、休闲应该是项目六个主要价值。因此润园售楼处的位置应该最具有展示性；（2）售楼处位置应该便于客户开车掉头、拐弯直接到达，避免过多浪费客户时间；（3）售楼处旁应该能够提供一定量的停车位，满足客户停车需求；（4）售楼处周边应该避开破旧房屋或者安置房等低档的居住区，以免影响项目高端客户对项目区域居住印象。（5）根据目前住宅、商业的总平设计，售楼处位于商业红线区域或占用部分市政规划，作为临时性建筑，以方便住宅、商业共同使用，避免中途更换所带来客户不便与项目营销费用增加。 因此，项目售楼处设置在西南角，进行独立商业设计，避免售楼处二次搬迁，在建筑风格上体现整个项目的时尚优雅特征，与周边广场共同构成区域内休闲、特色消费中心。考虑不影响后期商业，尽量不占用市政绿化带，在商场开挖线向西南方向让9米，即下图三角红线区域，约占地1200平米，区域内布开了长35米、宽17.5米，面积约610平米的空地，见下图黄色区域。规划红线以内，该位置可以布开500平米的二层钢结构建筑，以此处作为售楼处位置。售楼处建设规模及标准：润园售楼处不仅满足住宅销售需求，同时兼顾后期公寓、商业等产品招商、洽谈等业务的需要。为满足营销需求，根据市场常规销售需求，售楼处需满足同时接待12-15组以上客户需求，即需要8组以上的洽谈桌椅（包括卡座，贵宾接待座椅），需要面积约150平米；项目沙盘、户型沙盘、证件展示等项目产品展示区需要100平米以上；前台迎宾接待区需要50平米以上；同时为增加销售现场客户停留时间，建议设置儿童活动中心，因此卫生间、水吧台、儿童活动区等服务区域需要150平米以上；办公区（集中性办公室，会议室、更衣室等）约200平米。为了售楼处、样