土地供给增加对房地产价格影响分析.docVIP

土地供给增加对房地产价格影响分析 　　 　　摘要：本文从土地供给方式、开发商囤积土地、房地产供给的滞后性、房地产的区域性角度对此观点进行分析，认为土地供给的增加有很大的概率不会达到降低房价的预期目标。 　　关键词：土地供给；房地产；价格 　　Abstract: this article from the land supply mode, land, real estate developers hoarding of the supply of hysteresis of real estate, regional view Angle, the analysis of the increase land supply has a great probability will not achieve the desired objective of lower prices. 　　Keywords: land supply; Real estate; price 　　中图分类号： F301.23 文献标识码：A文章编号： 　　国土资源部土地利用管理司2012年5月18日发布的2012年全国住房用地供应计划公告中称：“为做好2012年住房供地计划实施工作，国土资源部要求各级国土资源主管部门：一是加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督促指导，加快供应节奏、加大已供住房用地开发利用的督查力度……。”本文认为其中的思路是通过增加土地供给以及对开发商已经拥有的土地督促起开发来降低房价增长速度甚至使房价降低。这个思路同近一段时间以来的一些经济学家的观点是一致的：通过增加土地的供给来平缓甚至降低房地产的价格。 　　根据经济学原理，供给和需求会对价格产生影响，当供给上升、需求不变的情况下，导致价格降低。所以增加土地供给的内在含义是说通过土地供给的增加，使开发商多建房屋，通过市场上房屋的增加即供给增加，在需求变化不大的前提下，通过市场本身的规律来使价格下降。这是任何一个学过经济学原理的人都知道的规律，但问题是增加土地的供给能达到上述的目标吗？本文的分析表明，政府的这个目标不一定会达到。 　　一、土地供给增加的方式 　　（一）土地的来源 　　按照我国的土地方面的相关政策，可以有两个途径来增加土地的供给。 　　第一种途径是农村集体土地的流转。2004年国务院下发“关于深化改革严格土地管理的决定”指出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。关于地方政府未获得建设用地指标而复垦农村宅基地，使得农民“被上楼”的新闻一段时间以来出现很多。2010年两会期间，中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出，在这场让农民上楼运动的背后，实质是把农村建设用地倒过来给城镇用，弄得村庄稀里哗啦，如不有效遏制，“恐怕要出大事。” 　　2008年，中共十七届三中全会决定，“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制” ；“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。这样农村的非公益性的土地可以直接入市交易而不是经过地方政府的征地，理论上说，开发商是可以从农民手上直接获得土地的。但是也是涉及到怎样区分公益性和非公益性土地等问题，至今也没有可操作性的办法出台。 　　农村集体土地的流转由于各项政策、规章或者没有或者不是很成熟，因此并不能增加土地的供给进而增加开发商可开发的土地 。 　　第二种途径是土地储备制度。土地储备制度是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，变成可建设的土地，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖和挂牌的方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。1996年上海成立了第一家土地收购储备机构。1997年8月杭州市也成立了土地储备中心。在1999年“全国集约用地市场研讨会”上，杭州的经验被广泛推广。2001年4月30日国务院出台《关于加强国有土地资产管理的通知》中，要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，自此土地储备制度在全国范围内建立起来。 　　（二）土地供给增加的方式 　　土地集中到土地储备中心后，经过整理可以按照计划由土地交易中心通过招标、