2017年6月广水市场浅述.pptxVIP

广水住宅市场浅述;城市概况; 按照“33平方公里、33万人”的新型城市发展目标，统筹推进老城完善和新城建设，系统谋划未来五年的重大市政工程，分年度有序实施，打造更具魅力的新型宜居城市。;按照“生态宜居、新型中等”城市定位，着眼提升品质、完善功能： 1、实施印台山生态文化公园建设工程，建成环山道路20公里，整治水系7.9万平方米，启动丹凤阁、印台书院建设。 2、实施工业园区路网建设工程，启动三李线园区段道路和精细化工园内主干道建设，推进工业基地拓展升级。 3、实施城区畅通工程，打通护城河路，穿印台山接四贤路，形成应山大道与四贤路的便捷通道。完成宝林路改造和电信公司西侧滨河东路建设，拓宽永阳大道，整治打通环城东路，启动建设二路建设，延长广办八一路至铁板桥，实施广水西站地下立交通道建设。 4、实施城市功能配套工程，启动双桥、城南、十里3个农贸市场建设，实施广安路、三环路、双桥3处停车场建设，见缝插针增建停车位，建设北门客运站，完成芦兴大道刷黑，启动火车站站前广场建设和开发区霞家河“一河两岸”配套工程。 5、实施护城河治理工程，启动马鞍桥至花园路示范段建设，提高行洪能力。 6、实施绿化景观建设工程，建设总面积105亩的小游园3处，实施城区主次干道绿化补植。;广水总体经济水平处于湖北县域城市相对靠前，10年来GDP增长平均速度超过13%，位于湖北省县域城市GDP增速前列。 根据国际通用的衡量标准判断，城市经济处于高速发展阶段。;房地产市场;房地产市场;房地产市场;一、2015年 去库存 1、连续、密集5次降息降准，贷款基准利率由年初的6.15%，降到4.9%； 2、330政策 ：降首付至2成，二房4成；降税收，营业税5改2； 3、降门槛：降低公积金门槛，扩大公积金使用率，推进跨省异地； 4、放开二胎政策，缓解人口红利； 5、连续强调去库存。 二、2016年 去库存+差别化 1、202央行通知，二房3成； 2、财政部：契税统降低至1%、1.5% 3、301央行降准 4、504国务院：用足存量房，推进货币化。 5、1031广告法引领政策调控走向； 6、22城市限购，首付4成、限贷。 三、2017 差别化调控 1、限购城市调控扩大“五限”： （限购、限贷、限售、限价、限商） 2、北京首付6成、限年限25年、3年限售； ; ;全国楼市表现;全国楼市表现;本地楼市表现;本地楼市表现;1、“五限”表明政策面对一二线限购城市果断从严。本轮调控预计持续性较强，不排除延续至十九大召开之后至2018年全年； 2、极端的行政调控手段与一二线旺盛的市场需求之间扭曲倒挂，一二线城市楼市价格弹性大，“以价换量”会出现积极的效果，最终不会存在库存压力；三四线及以下区域市场经历本轮销售高潮的同时也会经历土地入市高峰，理论上8-10个月后商品房供应峰值即将显现。最终于2018年初迎来最困难时刻； 3、历时三年的降息周期结束后空档已满一年，货币供应指标M2增速放缓，新一轮加息周期预期来临； 4、历年以来金融调控影响均大于政策调控影响，房地产企业来说，宜预防信贷紧缩引发的回款压力。 5、受调控影响，一二线城市楼市需求的溢出效应会逐步加大。两类城市一定程度上受益，以武汉为例： ①持续性受益：受限城市周边的规划辐射城市；四线如黄冈、孝感等 四线以下如浠水、汉川、仙桃、嘉鱼等；②临时性受益：三四线区域性中心城市：宜昌、十堰、襄阳、随州。 ;市场供求现状;市场供求现状;市场供求现状;广水市场偏安一隅，住宅价格稳步上扬。;住宅市场仍存在一定需求。;2017应山城区楼盘分布一览; 在售盘现有33个，其中主力热售楼盘20个，而本项目重点研究应山“一河两岸”板块同区域竞类市场。应山府、金鑫系三盘、碧桂园，附参观澜郡、翡翠山湖。