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S04E025111产军 新城房地产有限公司主营业务调整战略研究 规模经营。 主要业务一～从土地转向房产：从居住性低端房产转向商业办公性高端房产；从 房产出售到房产租赁。 主要方法～一改变商业模式，在原有开发经营土地产品的基础上，向下延伸到房 产开发、房产建设、房产租赁。 主要目的～一持有长期的经营资产，保持稳定的经营收益。从现金流量波动性的 土地经营收入转向平稳性的房产租赁收入，从而在根本上解决土地资源减少、原有商 业模式难以为继、主营业务收入下降的问题。 四、研究的内容和方法 为此，本文将此作为研究内容，对以下方面进行分析研究。 l、基本内容 ①分析国内外经济环境对房地产的影响。 ②研究国家宏观调控政策对房地产的影响。 ③探索国内外房地产发展及趋势对公司的影响。 ④研判陆家嘴开发及CBD建设对房地产的影响。 ⑤考察内外经济环境对公司主营业务的影响。 ⑥研究公司主营业务，并提出战略的调整及支撑的措施。 2、研究方法 本文主要运用所学的EMBA有关理论知识，结合国内外的经济形势、市场变化 情况和企业实际，采用以下方法进行分析研究： ①数字统计分析方法——通过对房地产发展的历年数字进行汇总统计，从中分析 房地产发展变化的规律和趋势，从而来预测未来的基本走向。 ②产业系统分析方法——对国内外、市内外、区内外房地产业进行系统分析、系 统比较，从而判断产业系统的发展现状与未来趋势。 ③SWOT理论分析方法一通过考察了解公司内部环境的优势和劣势、外部环境 的机会和威胁，来综合分析公司内因、外因的基本情况和条件，研究扬长避短的调整 战略，提出切合实际的建议措施。 ④同类区域比较方法——通过以陆家嘴CBD和相似经济功能性质的国外CBD 作实际比较分析，从中研究判断陆家嘴CBD的发展前景、潜力及对房地产的需求。 ⑤相关因素分析方法——通过对上海市房地产十五个相关因素的分析研究，判断 各种单一因素和综合因素对房地产的正、反影响。 另外，从以下方面，作为补充方法进行分析研究： (1)从公司的发展历史，看公司的“四个基本特性”： S04E025111严!E 新城房地产有限公司主营业务调整战略研究 一是公司控股股东具有国有企业的计划性； 二是公司所属房地产行业具有市场竞争性； 三是参与陆家嘴开发具有区域的局限性； 四是公司现有条件具有主营业务调整的可能性。 从而分析公司的优势与劣势，机遇与挑战。 (2)从全国房地产发展的“三个阶段”，看“五种趋势”： ①政策调控越来越紧的趋势。 ②土地资源越来越少的趋势。 ③房产价格越来越高的趋势。 ④购房客户越来越理性的趋势。 ⑤市场竞争越来越激烈的趋势。 (3)从陆家嘴土地开发、楼宇开发、功能开发，看楼宇经济的重要性；从土地经济 的短暂性，看楼宇经济的持久性。土地是启动浦东开发高能量的经济基础，楼宇是引 动陆家嘴功能开发超能量的发展条件。 五、特别说明和存在不足 1、特别说明 ①本文按论文写作要求思考问题、分析问题和解决问题，未严格按具体实际情况 和操作要求进行拟写。 ②文中有关数据有三种：一是政府部门公布的权威性数据；二是从有关单位和书 刊、资料中收集的信息性数据；三是本人估计、分析的预测性数据，不太准确。 2、存在不足 为使所学理论知识用于浦东开发、陆家嘴建设和自己的工作实践。在本文拟写中， 尽可能考虑了金融贸易区和房产公司按政府、规划要求所涉及的房产种类。因此，在 研究的广度上作了比较大的努力，但由于篇幅有限，时间所限，在深度上，有待于进 一步分析和研究。 S04E025111严星 新城房地产有限公司主营业务调整战略研究 l房地产的概念及特征 1．1房地产的基本概念 1．地产：是由“土地”衍生出来，既有其经济概念，又离不开自然界的属性。是 土地资产的简称，有明确权属关系，经过开发能给所有者、经营者、使用者带来相应 的经济收益的土地。 2．房产：是房屋财产的简称，指房屋的经济形态。这是从