万达集团标杆研究报告.pptVIP

* 105 123 53 项目设计阶段 1 2 3 4 5 项目实施阶段 概念方案阶段 施工图设计阶段 方案设计阶段 初步设计阶段 5、项目实施阶段： 项目经营开发全过程中面积指标变化时，超过1000平方米，必须报集团规划院、主管副总裁. 超过3000平方米报董事长审批。 三边工程中，基础工程、土方工程、地下室结构工程在初设会签前须提前出图施工的，由项目公司提请项目管理中心组织规划院、成本部、项目公司等部门召开协调会，指导项目公司实施。 内装、外装、立面幕墙、外环境，泛光照明，导向系统等需要调整应在综合评审会体现。任何改动，须经过规划院审批。 项目效果类 单项设计 立面、外装、 幕墙设计 泛光照明设计 导向系统设计 弱电职能系统设计 景观环境设计 内装设计 产品设计（二）——建筑规划设计 交通优先 突出商业 功能分区 强调空间 突出商业 超市楼 娱乐楼 百货楼 综合楼 步行街 Title 多功能的城市开发 街坊式的街区布置 大型市民广场 地标式的城市建筑 万达广场的第三代产品是多功能综合 集中开发，包括有五星级酒店、写字 楼、大型商业和特色商业街、公寓、 高尚住宅、大型广场等，这种多功能 特性使万达广场的影响力及项目所在 区域的城市商业中心地位得到显著加 强。 万达在城市综合体设计中较多的采用了 街坊式街区布局的规划布局，在内部保 留了项目基地内具有历史价值的文化建 筑，如在济南万达广场中，对基地中的 历史保护建筑，布置了社区文化广场， 形成了街坊式街区布局。 在万达城市综合体规划设计中的另一 大特点是创造大型的市民广场，如太 原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划 了2-2.5 万平方米的市民广场，以满 足市民公共开放式活动的需要。 万达城市综合体一个显著特点就是在 所在区域矗立了地标式建筑。如超高 层酒店：济南万达广场180 米高五星 级酒店（建成后将是济南第一高 楼），又如高层地标式双塔——无锡 万达广场五星级酒店及酒店式公寓组 成的玻璃雕塑双塔等。 万达城市综合体建筑设计特点 产品设计（二）——建筑规划设计 万达第三代产品规划分析 1)标准化。万达规划院主持 的《万达商业综合体规划设 计准则》总结了万达做商业 广场规划设计以来积累的通 用性语言、标准化语言、新 项目设计将按照这个标准化 来实施并且不断丰富。 2)适应化。在设计理念方面 也会做一些探索，所谓适应 性指的是建筑物可变化、兼 容性的意思，保留可持续发 展的活力。 3)性能化。主要指建筑物的 性能。如机电设备系统、建 筑材料性能，尤其商业广场 要深入研究辖区的节能减排 等问题，这符合政策方向， 为了社会利益也为万达广场 建设的各阶段投资和运营成 本控制，将来要注重商业建 筑的性能化设计。 4)动线化。万达商业广场虽 然已经很优秀，但是不同的 商业广场模式不一样。将来 加强设计前期的深入研究， 核心就是设计动线，反复设 计动线，使得动线设计没有 盲点，没有死角。万达反复 研究平面图，思考动线设计 需要的空间。 5)主题化。这是购物中心发 展提出来的要求。万达的购 物中心要有一些特点，可以 用文化主题的形式来体现， 比如让每一个购物中心成为 一个社会活动、个性化、人 性化的体验场所。 6)休闲化。在未来的商业广 场中更多减少零售业态，突 出休闲的功能，满足人们在 盛世年华更多需要的个性化、 休闲化的需求所趋。 7)综合体化。更加深入的研 究综合体不同功能之间的搭 配和呼应关系、开口走向等 对应关系等方面的联系，让 综合体内的各种功能互相对 话、互相促进、互相补充而 不是割裂。万达的综合体是 一个矿，要求价值最大化， 在后期运营中就该挖掘和产 生出来更多的能量。 8)城市化。从城市设计的角 度来讲，用开放的心态进行 综合设计，从城市设计的心 态出发，政府就会改变车站、 地铁站、街道顺应万达广 场，反过来万达广场也就成 为了城市的组成部分。万达 要在建设和谐城市方面，在 规划形式方面不拘一格，把 综合建设设计变成城市设计。 第六章 招商篇 万达招商模式——招商在前、建设在后 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。可以降低风险。 一个购物中心，一般有七、八家主力店，因此，招商并非一个主力店的问题。招商在前能够将不同业态的主力店组合在一起，满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。 招 商 在 前 建 设 在 后 万达招商的转变——从“傍大款”到战略合作伙伴的转变 “傍大款” 与全球500强企业沃尔玛合作，为其量身定制购物中心。借此建立和发展万达商业地产品牌 引入主力店 竞争方式 万达引