2011年03月21日成都凯旋天际湾1号楼推广方案.pptVIP

推广策略 打包推广 线上做减法，整体形成住宅形象 线下做加法，70/40年各个击破 能给出足够的价值，争取更多溢价空间 可根据销售情况灵活针对70/40年做推广 4.1 4.7开始线下短信预告1号楼 4.15 4.30 4.20样板间交付/4月底开推 线上正式开推 4.15开始线上正面推广全面铺开 预热期 集中爆发期 推广节奏 * 联合传播 凯旋天际湾项目组 2011-03-21 凯旋天际湾1号楼推广策略案 圈内特权主义 开门见山，5个问题： 今年成都的商务公寓市场如何？ 1号楼在推广中的优劣势是哪些？ 客群又是怎样的？ 1#楼的推广USP又是什么？ 结合2/3#楼剩余房源，1号楼咋推？ Part 1 商务公寓市场分析 利比亚战争影响，纽约黄金价格连创新高 央行银根收紧，限制资本，釜底抽薪 日本地震海啸席卷，全球股市跌宕，资产寻求出口 CPI物价继续上涨，通货膨胀预期到来 住宅受限，成都商业市场火爆，涌现出大批商务公寓 商用 通 1500 精装 35-70 11000（未开盘意向价格） 中海部落阁 民用 通 1200 精装 46-92 11500 神仙树3号 未定 不通 —— 公共部分精装 30-60 7080 优博国际 商业 不通 2000 精装 40-50 12900 白金瀚宫 商业 不通 1000 精装+清水 23-45 9000 索尔龙舟 民用 不通 5000 精装 50-100 16000 海洋中心 民用 通 —— 清水 80-125 9000 美年广场 商业 不通 2500 精装 40 10000 雍湖湾【雍湖荟】 暂定商业 通 —— 清水 39 7000 万景峰 水电类型 是否通天然气 精装标准（元·㎡） 是否精装 面积（㎡） 均价（元·㎡） 楼盘 第一季度：商务公寓供应多，销售火爆 万景峰LOFT独立公寓从去年11月底面市以来至今年2月底，销售700余套。 雍湖湾“雍湖荟”酒店公寓总体量600余套，成交套数已接近500套。 独立LOFT39㎡买一送一 总价20余万 经济市场大环境起伏，楼市成交萎缩， 双流豪宅/别墅预售证受制，城南高端受波及，客户不得不转回主城区。 下半年，40年产权供应量大，商务公寓并不像预期那样火爆。 从市场现有的40年公寓来看，面积小，总价低，即使有精装标准也不高。 联合VIEW： Part 2 1号楼优劣势分析 凯旋天际湾前期推广形成——四个最！ 地段最好：成都主城区最好、最成熟、最稀缺、最生活的地段 景观最美：清水河湾、天鹅湖公园等三大公园形成的城市绝版景观资源 建筑最有品质：富有尊贵感的新古典主义建筑风格和石材等运用 客群最高端：成都的高端人群 这是前期天际湾已经为1号楼建立起了的形象高度 这也是推广上仍旧要保持凯旋天际湾的主要原因 1号楼40年的商业产权——不限购，购买客群范围扩大 通天然气，民用水电气——居住成本与住宅一样，即可投资，又可自住 57-144㎡，其中57-89㎡为主力户型——面积区间相对较大，只做单一投资，有难度 2梯6户——区隔于一般商务公寓的通廊式分布，舒适性强，居家自住也可以 除了拥有跟2/3号楼相同的自然资源、社区园林、精装标配等外， 1号楼还有其独特的价值： 优势： 40年的商业产权，不被限购；民用水电气，后期居住成本低。 一河三公园，自然环境稀缺；城西居住核心，生活配套成熟； 高端精装配置，能借2/3号楼前期推广之势。 不足： 社区规模小——这是前期面临过的问题，已不构成影响 1号楼的大面积区间、高精装标准和高总价段位， 已经决定1号楼不能单纯的走投资路线， 需走一种“两手抓 两手都要硬”的推广路线。 联合VIEW： Part 3 客群深度洞察 这是他的N+1套房子，不被限购，也许偶尔住一下，也许根本不住，或用来投资 这是他的首套房，民用水电气，有传统意义的温馨居家，又有更多的便利和舒适 从产品本身进行客群界定： 一代居 两代居 投资客 三种客群“通吃” 1#楼的价值决定了 不限购、投资+自住融合的模式 也就决定了客群的多样性 一代居 多为条件好的首次置业者 1号楼除产权少了30年外，拥有民用水电气/2梯6户等住宅才有的价值 从客户后期居住品质和使用性上来说， 跟2/3号楼没有任何差别，而且价格相比70年便宜了 ① 城内条件好的首次 经济承受能力强，想买套主城区内、资源好、配套城市的房子。前期即可自住，以后还可用来投资。 ② 郊区的城市人，看重城区 在郊区有一定的经济实力，或为子女买，或为以后养老买。 两代居 有需求的多次置业者 ① 为孩子买：教育牌和时间牌 接送孩子上学放学，一天是兴奋难得，六年则是煎熬难坚持！周边泡小名校汇聚，为孩子买——这需要落实1号楼能否准迁入户口。 ② 为父母买：亲情孝顺牌 自己住得与