2011年北京益田奥斯卡城公寓定位报告.pptVIP

营销企划部 2011/1/10;报告背景;项目目标;报告结构;项目背景分析;;“国八条”“京15条”后北京市场状况; 《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》 2010年5月19日，北京市住建委联合有关部门发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套（间）销售。 禁售酒店类公寓政策出台后，北京住建委相关负责人透露，下一步还将继续出台限制有关商业、综合用地项目改住宅的规定。 ;政策小结;项目背景分析;2居，89-140平米70套;竞品销售状况;市场小结;项目背景分析;中小户型公寓;综合配套;中小户型公寓;C座;公寓产品分析;;本体小结;公寓客户定位;竞品客户分析 金桥国际;两居85-92㎡24套，三居115-131 ㎡ 84套。两居售罄 两居户型进深大，功能分区不合理。 三居户型较为紧凑，舒适度不高。;客户分析—金桥国际;生态大盘、半成熟社区;LOFT公寓全部为临街产品，层高5.3米精装修，面积为53-64㎡小户型，一层为客厅、厨房、餐厅、洗手间，二层为卧室。;客户分析—顶秀美泉小镇; 马先生，中影设备租赁分公司老板，30岁左右。 客户在中影基地租房住，对项目周边区域非常了解，喜欢项目住宅7#四居产品，认为项目品质高，居住环境好，且紧邻中影基地，未来发展潜力大。在中影工作，与中影基地有密切联系，家里有剧组，投资渠道宽，购买公寓，可租给中影剧组导演、编剧。 客户看到项目围挡了解项目产品，想买住宅7#四居产品，通过销售介绍项目公建配套，对公寓产品有兴趣。比较关注地段、物业服务、商业配套 ，对产品位置、环境及升值潜力非常满意。 客户希望购买90-120平米公寓，做投资，希望装修，但不希望装修价格过高增加投资成本，接受总价150万以下，对50年产权无抗性，希望水电费不要太高。 ? ; 张先生，53岁，经营一家建筑公司，业务主要在北京、陕西地区。他是怀柔本地人，对杨宋非常了解，喜欢怀柔慢节奏的生活方式。 张先生本次购房是想将用于办公，作为办公室，成交周期为20天。 张先生有过多次置业经验，在购买本项目前，他参观过光织谷和美泉小镇项目，但觉得其他两个楼盘位置过于偏僻，周边环境复杂，同时到北京市区的交通不方便，最后经过综合对比，他选择了本项目，认为项目所处区位好，未来发展潜力大，同时非常认可项目建筑质量。 客户最终购买180平的四居住宅产品。;公寓客户定位;本地客户： 在怀柔当地常住居民，有一定经济实力，认可项目高端品质和产品舒适度；公寓产品不受新政影响，具有买房资格。 专业投资客户 ： 并非怀柔常住人士，擅长地产投资，认可怀柔价值洼地的产升值潜力，看重长期利益，用于短期出租和长期转售，在此通货膨胀严重的经济形势下，房地产新政的出台，目前投资公寓是最佳选择； 周边工作缘客户：周边私营业主或企业白领等，在怀柔有产业，但需要另外环境优异的办公空间，同时认可区域升值潜力，办公使用兼长期投资;公寓客户定位;升值潜力;核心价值体系梳理（FAB模型分析);公寓项目定位;;物业发展建议;1、增强功能性：保证户型实用性，具备居住功能。 2、提高性价比：针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产品附加值，给足客户物超所值的感受。 3、装修简单化：在控制总价的基础上，装修尽量简单，不加价，保证市场对总价的接受能力及办公客户的需求。 4、提升附加值：在公共空间、配套上增加产品特色和附加值，和市场形成差异化。;物业发展建议;室内装修;与第三方签署装修协议，延长改造交房时间，避免纠纷;室内装修;控制总价不易过高，均价保持12000元/㎡，为了节省成本，建议简装交房，增加产品附加值;保持均价12000元/㎡不变，在开发商成本预算能够接受的前提下，赠送客户精装修，附加值增大，加大销售卖点;室内装修; ;公共空间精装修建议;公共空间精装修配饰建议;电梯建议用合资品牌，速度2-2.5米/秒，品牌认知度高，且较为经济，控制成本;室内装修;现代风骨，形成地标建筑;建议本项目酒店式公寓整体体现现代感、城市感意向，体现公建化形象;打造具有符号化意义的人行主入口，标榜高端形象;;室内装修;超越怀柔市场平台，配备高端项目智能化配置;智能系统： 单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头 高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯）;室内装修; 标准动作，专业 时刻维护，细致 让标准成为一种习惯 ;小结;公寓销售排期;销售排期;销售建议;销售动线;样板间;样板间通道;样板间选择;样板房内部包装—115㎡样板房;样板房内部包装—