2010年03月东莞金域松湖定位报告.pptVIP

万科金域松湖定位报告;;土地分析;;土地分析;土地分析;项目区域优势明显，处于三大镇区交界处，区域未来发展潜力巨大，可通过打造配套提升项目附加值，初步将项目归类为：G2产品;;;从成交客户来源分析看，客户辐射区域较广，主要来自城区的东城，和周边镇区客户;;;;; 以本地客户和新莞人为主，潜在中高端客户人群较多，有较强购买力，区域内中高端消费需求旺盛。;;;;;;房地产发展较成熟，潜在购房群体大，主要置业区域为寮步及东城东，潜在消费能力较强；;;;以中端居家盘为主，客群以本地客户为主，新莞人为辅，松山湖和市区部分高端物业中，有部分外溢的大岭山客户。;;;;东坑客户 ——经济实力普遍偏弱，置业客户主要以本地 客为主;;;置业群体最大——大朗客户分布比较均匀，本地人、生意人、类公务员群体及企业中高管三分天下，客户比较关注社区物业管理、生活配套和教育资源，本项目的交通优势和教育资源将吸引大量的周边毛纺织生意人和制造业中高管，需要打造完善的生活配套（超市、餐饮和休闲娱乐购物）;2.项目与客户契合度判断;;不同人群对土地价值的认可程度： 1.上升期稳定期起步期； 2.双核家庭空巢三核家庭;;1.松山湖片区划分;1.松山湖北部片区;;2.大朗板块划分;3.市场消化量分析（统计时间截至：2010.03）;3.市场库存量分析（统计时间截至：2010.03）;3.市场供需分析;4.市场未来供应量统计;4.市场未来供应量分析;区域市场特征 1.松山湖片区房地产市场发展比较成熟，物业多样性发展，实现价格较高，目前以高端洋房销售为主，均价约15000元/㎡； 2.大朗市场属于发展期，以中端物业为主，在售主要有金域蓝湾尾盘，实现价格约6500元； 3.东坑、寮步属于初级发展阶段，在售物业较少，实现价格较低，约在3500-4000元之间。;1.竞品分析;1.竞品分析;;3.竞争策略;4.市场价格分析;5.总价策略;策略总结;;;主卧;产品价值客户价值曲线;1、景观阳台要大，要有入户花园，最好能有生活阳台晒衣服 2、主卧要有落地窗，卫生间，保障良好的景观和通风采光 3、至少能够有两个套间，小孩房??空间要保障 4、厨房至少能容纳两个人同时操作 5、线路管道的铺设要合理，便于后期自己改造或装修;1、小区入口要合理考虑便利性和昭示性，建议入口醒目大气，看上去气派豪华，同时要与两个地块相呼应； 2、建议入口人车分流，汽车直接进入地下车库，保证地面绿化率； 3、注重品质、入口处建议采用广场水景的形式 ;1、大面积的水景和绿地，枝叶交相覆盖的林荫大道，成片的草坪， 以大型的中心主题景观与组团景观进行配合 2、利用架空层做儿童游乐设施及老人休闲设施，增加小区内的活动空间，保障老人和小孩的活动场地 ;1、会所是高端再改类住宅必备的功能，规划3000平左右会所，功能以运动和休闲为主； 2、需要规划健身场馆，有茶馆、棋牌室之类休闲场所。规划室外泳池，羽毛球馆或篮球场地。;1、大堂装修高档体现出品位和档次，增加一些人文气息的装饰和壁画 2、一楼大堂内要有接待台和休息区，功能要完善。;1、尽量南北通透，保障通风采光，主卧和儿童房要注意对噪音的规避； 2、内部防水层和管线铺排要合理； 3、建筑外力面建议采用现代简约风格，建筑层高建议不低于3米。;商业定位建议;产品配比建议;结束谢 谢