北大街项目营销简案.pptVIP

s 产权拥有者：可作为固定资产抵押，变为流动资金，同时还拥有资产。 资产增值： 因经济及商业地产发展，固定资产的价值会随之增长。 自持 优势 W 劣势 资金滞压：自持初期仅能通过租金回收成本，待商业成熟后，可暂时通过银行抵押进行资本运作。 团队投资：运营良好的商业街区才会拥有客观的租金收益，才能取得良好的银行抵押资本，运营商业街，需要组建商业管理（或运营）团队对商铺进行统一运营管理。 T 威胁 运营风险： 如因运营管理不善而导致热铺淡租，人气冷清的局面，从而影响资金快速回笼。 不可抗力：在40年产权经营中，如遇金融、楼市等宏观影响，会造成经济损失。 通过延川房地产市场调研了解到，同区域内商铺月租平均80元/ ㎡ 。 数据显示，优质的商业项目租金回报率通常为8%，通过计算至少需要8-9年时间才能收回3000万的投资成本。 自持8.5年，成本全额回收 商铺出租收益回报计算明细 回款时间 月租金(元/㎡) 建筑面积(㎡) 月收益(元) 年收益(元) 第1年 80 2800 224000 2688000 第2年 86 2800 241920 2903040 第3年 93 2800 261274 3135283 第4年 101 2800 282175 3386106 第5年 109 2800 304750 3656994 第6年 118 2800 329129 3949554 第7年 127 2800 355460 4265518 第8年 137 2800 383897 4606760 第9年 148 2800 414608 4975300 合计 9年共收益3356万 现，虽有银行在进行租赁谈判，根据银行租金高，租期长的特点，不可代表整个项目的租金水平。 IF销售 回笼快：资金可通过销售快速回笼，并取得相应利润。 周期短：2800平米，50间商铺，可在短期内去化完毕。 销售 s 优势 W 劣势 无经营权：销售后，产权归小业主所有，无法控制经营业态，可能会对后期运营产生一定影响。 成本增加：需要聘请专业公司销售，成本增加。 根据延川房地产市场现状，本项目的唯一竞品楼盘——和平大厦商铺最高售价为3.5万/㎡。 根据以上信息，预估本项目1F销售均价为3.5-4万/㎡，建筑面积约2800㎡，销售总额预计为8400万，仅销售1000㎡即可在短期内做到资金回笼。 商铺出售收益回报计算明细 回款时间 整体均价(元/㎡) 建筑面积(㎡) 收益(元) 销售周期 30000 2800 合计 50套商铺销售 可回款约8400万 4年回收3000万vs短期回笼8000万 如何选择? 自持 销售 自持 = 不流动的资金 = 需要充足的资金 销售 = 流动的资金 = 可以多方位运作公司 商业巨头万达，部分自持，利用销售实现资金周转； 众多一线城市的商业体，选择部分自持，利用销售实现资金周转； 而2800㎡的小型商业，建议全部销售，实现资金的周转裂变！ [改变] 一个优秀的商业，不能产生死角，全面解决运营面临的所有问题 本项目，有4处问题，需要解决 [观光电梯] 可打造三首层商业 从边侧楼梯到达3楼商业区 建议在三层商业的边侧增加 一部直达观光电梯 [商业门头] 里面外面均应兼顾 商业门头的良好展示除了为产品形象或卖点进行推广之外，更是吸引来往潜在客户，提升客流量，促进销售额的最直接的手段。 南侧一层、二层都是172-283㎡的大型商铺，但在目前产品设计中，对其商铺的门头展示区域已遮挡。 [广告昭示] 营造全天候商业氛围 为提升商铺销售及形象展示，能更好的为店面第一时间提升销售业绩。 建议在南侧的一、二层规划“广告位”。 使其店面充分利用广告位形式，减免因门头遮挡带来的影响。 [广场升级] 休闲广场聚集人气 趣味的雕塑及座椅 个性化的广场设置，增强广场的人气，同时带动商业人气。 [策略] [如何销售] 势如破竹 三势合一，声震延川 第一势：推广起“势” 利用项目围墙、户外广告、短信轰炸、沿街广告等推广手段组合，直白的广告，不断击打“人人都想赚钱的心” 关键词1：老了，拿什么养活自己 关键词2：60万变1300万 关键词3：延川，最后的黄金旺角 买一铺三代富，绝版商铺，迟一步后悔一生 每年约8%的投资回报率，坐收租金投资“零”风险 鎏金商业即买即赚，机遇不可再求 为什么要自持？ Why 带动销售物业的售价 增加品牌跟随者 有充足的流动资金 他们均为部分自持 2800㎡，50间商铺，体量较小，是否自持？需慎重考虑…… 万达：销售部分为项目整体比例40%~6