绿城2011年三亚凤凰水城南岸E地块产品定位报告.pptVIP

山屿湖 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 项目南经凤凰路至大东海，西南经迎宾路至三亚湾，东北走迎宾路经田独到亚龙湾、海口，西经凤凰路至机场、火车站。山屿湖整个地块三面环山、四面环河，是唯一的一个河景私属中央岛屿，仅有一条路可到达岛上。小区设有音乐喷泉广场，篮球场、网球场和一个近千平米的曲线形湖中泳。 项目名称 山屿湖 开发商 三亚兰海水城建设投资有限公司 项目位置 三亚市河东区凤凰路与迎宾路交汇处东北侧500米 物业类型 别墅、公寓 占地面积 11533㎡ 综合容积率 0.8 建筑面积 100000㎡ 绿化率 70% 总户数 客源 四川、北京、东北 折扣政策 9.8折 在售价格 均价34000元/㎡ 项目概况 项目有34栋建筑，南侧3栋为别墅，北侧3栋为小高层，中间27栋5-7层的电梯洋房，1栋环绕中心1.3万平米的湖面的会所。 山屿湖 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 项目整体规划 均价单价 （元/㎡） 装修标准 （元/㎡） 户型 建筑面积（㎡） 套数 户型配比 销售周期 销售 套数 销售率 34000 4000 一房 55—78 382 35% 18个月 382 100% 二房 85—102 622 56% 617 99% 三房 130—150 91 8% 76 85% 四房及以上 155 6 0.4% 5 100% 合计 1101 100% 18个月 1080 98% 山屿湖 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 在售公寓销售情况 山屿湖 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 建筑外立面 * 山屿湖 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 置业目的 度假、养老 多数受访客户表示，购房是为了投资和度假双向使用 购房关注点 社区环境 多数客户表示，山屿湖为私属岛，私密空间强 产品 敏感点 户型 一房和二房受欢迎 多数受访客户偏好于小户型公寓，而二房面积及设计合理也赢得客户喜爱 景观 是唯一的一个河景私属中央岛屿，四面环水，社区水系好 在无海景的前提下，社区湖景和成为关注重点 精装修 是 大部分客户表示需要精装，小部分客户表示喜好自己设计 配套敏感点 社区内部配套服务 周边配套服务差，项目内部服务需完善 客户访谈汇总分析 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 山屿湖 从购房关注点来看，社区环境、价格是客户最看重的2大核心要素； 从产品敏感点来看，客户对一房和两房需求最大； 从配套敏感点来看，社区内部配套是客户最关注的。 优 势 劣 势 热销原因 案例借鉴点 唯一的一个河景私属中央岛屿 离三亚市区偏远配套不完善 低密度、高绿化产品，四面环水、私密空间强 地理位置的独特性，准确的市场、价格定位 案例分析小结: 景观内部的打造和产品品质的受认可是成就该项目的关键因素 项目名称 独栋 双拼 联排 合院 叠加 多层住宅 高层/小高层住宅 酒店式公寓 酒店 鲁能三亚湾新城 非：39000 （清水） 非：28000 （清水） 非：22000 （清水） 半山半岛 海：49000 （装5000） 营业 时代海岸 非：30000 非：23000 （装2000） 山水国际 非：55000 （装9000） 在售 未售 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 重点案例产品结构与价格 单位：m2 项目名称 50-70 70-90 90-120 120-150 150-180 180以上 供应 成交 去化率 供应 成交 去化率 供应 成交 去化率 供应 成交 去化率 供应 成交 去化率 供应 成交 去化率 鲁能三亚湾新城 / / / 128 86 67% 153 78 51% 356 254 71% 12 8 67% 半山半岛 / / / / / / / / / 972 278 29% 196 54 28% 344 93 27% 时代海岸 256 226 88% / / / 104 90 87% 45 42 93% 15 8 53% / / / 山水国际 / / / / / / / / / / / / / / / / / / 合计 256 226 88% 128 86 67% 257 168 65% 1373 574 42% 223 70 31% 344 93 27% 社会经济发展概况 重点政策法规研究 房地产市场现状分析 重点竞争项目分析 面积区间与去化情况 通过三亚市对代表楼盘进行个案详析，我们可以得到如下结论： 1、高层/小高层公寓为主要产品类型；多层为空白产品 2、同一