长治市长治县银河湾项目定位规划策略报告.pptVIP

银河湾项目总体规划定位 满足一切生活所需的一生之园！ 打造 城市副中心内 第一高度地标建筑物，第一高端智能化、 物业化、生活化产品 基于树立竞争优势的原则：通过打造独特的园林景观形成项目的核心价值点 基于客户追求品质居住的原则：整体园林风格体现出可参与性和亲切感 要点1：核心景观保独特的效果 以一处集中社区主轴为景观主体，与本项目高档住宅定位强烈呼应，成为本项目最易被客户感知的价值点，在保证视觉效果的同时避免局部景观的冰冷与生硬； 要点2：别致绿化景观中的观赏与参与性节点 通过宜人尺度的景观节点变化与绿植、亲水设施和建筑小品等相配合，展现出园林景观的丰富感和亲切感； 要点3：格调优雅的社区小品 把情趣空间延伸到组团的各个角落，提供休息、玩耍空间； 要点4：疏林草坡 以草地与观赏性疏林代替成本高昂的园林，同样的营造出和谐的氛围 景观设计 原则 项目园林景观设计原则 景观组团 社区内部硬质景观包括地面铺装、照明、建筑小品、休闲设施等。其作为户外空间设施，以应用功能和艺术效果给人们带来舒适的环境和美的享受。 考虑地块区域环境、控制成本、园林后期维护等多方面因素，建议本案社区园林组团以硬质景观为主，通过地面铺装与绿植栽种的巧妙配合，营造出社区鲜明的生态氛围 意向图 路面的材料、构图融入变化，增强质感，紧扣项目的园林主题； 通过建筑符号的重复运用，强化人的心理感受，形成园林景观的整体风格。 附加值建议 加强人性化，提高细节的品质 项目价格定位 采取选取类比项目进行分析后，市场定价法确定项目市场基准价格。 类比项目选取原则： 1、同质、同区域项目 同一区域内，与本项目具有类似价值体系的项目 2、同质、不同区域项目 与本项目价值体系类似，不同区域的项目 价格预估 评分 位置 50% 体量 5% 园林 25% 建筑 5% 户型 10% 配套 5% 综合评分 均价 (元/平方米) 十二院城 4 5 5 5 5 5 4.5 6500 富力现代广场 5 4 5 5 5 4 4.9 6600 西岸 5 4 4 4 4 4 4.5 5500 都市E线 2 1 1 1 2 1 1.6 4200 荣泰花园 2 2 1 1 2 2 1.7 3500 世府苑 2 3 2 1 3 2 2.1 4000 公元2010 5 3 1 1 3 3 3.4 3700 琳珑苑 5 3 1 1 3 3 3.55 3700 万象城（一期） 5 4 4 4 3 4 4.4 4900 紫荆假日 4 1 1 1 2 1 2.6 5000 美林湾 3 4 3 1 3 4 3 5200 晋煤悦城 3 2 1 1 3 3 2.35 5300 好享家 3 1 1 1 3 3 2.3 5500 千泓花苑 3 1 1 1 2 3 2.2 5300 嘉怡国际丽都城 3 3 3 5 4 3 3.2 5600 本案 2 4 4 4 3 4 2.9 　　根据竞争市场价格比较，考虑在各项目参考程度不同的情况下，本项目市场小高层参考价格为3800元/平米，但因计算过程中仍存在未考虑到的因素，如工程进度、产品差异特性等，故在目前项目情况下，对当前形式下的销售市场，特别是对项目持续旺销的考虑，建议首次面世推盘均价： 4150元/平米 价格策略： 入市价格制定采取“适当低开高走”策略，预留一定空间给首批客户； 项目初入市时，以较低价格快速占领市场，后期通过短期小幅度价格上涨，给意向犹豫客户树立项目升值和受市场越来越认可追捧的形象，以促进成交和口碑传播。 综合贵公司对精装房的想法，我司有如下考虑： 1、现市场尚无带精装修项目，如本项目突破此项局限，则： 优势：“稀缺产品”易吸引消费客群关注； 劣势：“稀缺产品”被接受需要有一定的过渡期。 2、以“太原”市场现有不同档次项目（精装房）——“中端：恒大绿洲/富力城”、“高端：星河湾/万国城MOMA”为参考： 优点：前期面市——市场关注度较高，且吸引较多购房需求者购买； 缺点：后期交房——各种问题屡屡出现，由于成批完成装修往往难以达到样板间的装修标准，从而出现交房实体楼与样板房装修存在差距，引发出种种矛盾。 附：精装修推广建议 引进2-3家装修公司，保证一定的竞争； 要求装修公司及装修材料品牌化、环保化； 样板间装修设计预留可拓展想象空间； 对家俱家电也可进行招标合作，给客户提供便利； 精装修房推广可采用菜单式装修，给予客户装修自由度。 菜单式装修： 1.不同风格，不同报价（800㎡/元—— 1500㎡/元区间） 2. 买房必须挑选一种装修风格，以控制成本 项目营销建议 如何将项目所具有的优势和特色完美的展现在客户的面前，如何为项目树立起区域标杆性的产品形象，又如何使项目深入人心？ 道路 绿化 配合 导视 系统 　　选择不同种类的绿植，