郑州管城区长江路项目营销战略执行报告.pptVIP

* 营销总纲 营销阶段 产品推售 活动线 2013年 2012年 6月 7月 10月 营销筹备期 推广线 开盘强销期 持续热销期 一批产品 二批产品 三批产品 10月14日 4.9万㎡ 4月14日 4.3万㎡； 9月8日 4.9万㎡ 以大型节点活动为主 以高频率小型案场活动为主，大型节点活动阶段性奠定稳固项目市场形象 基于开发商对于项目的营销目标制定项目营销总纲 8月 9月 11月 12月 1月 营销主线 以活动、圈层营销贯穿项目始终；植入情景式营销，深刻解读项目产品核心价值点 开盘热销；口碑传诵、持续提升形象 营销区域未来，植入项目信息， 建立项目的高端形象 市场持续关注； 客户扩容，奠定销售基础 服务营销辅助，产品优势诉求 项目生活方式诉求，展示营销、高端渠道渗透，深化产品价值 整体形象诉求，迅速提升知名度 6月 12月 2014年 4月 四批产品 6月 2月8日 1.9万㎡ * 推售策略 小步快跑 低开高走 项目整体推售策略原则： 各期规模的确定必须首尾相连、上下衔接，持续引爆市场： 各期规模必须符合项目展示与营销的需要： 实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者都需要有一定的开发规模支撑； 项目分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、销售环境的营造； 本项目物业类型全部为高层，在推售过程中通过配套及生活方式持续发力，拉高项目售价。 各期规模的确定体现了项目节奏的控制： 项目开发初期必须塑造高端生活区，以快速树立项目形象、成为市场热点为目标； 后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标； 项目营销 项目分期目标：升华项目形象，扩大利润 基于项目整体分期的指导原则，本项目预期分四批销售： 一批目标——依靠性价比产品，通过周边客户挖掘制造热销 二批、三批目标——物业价值逐步走高，随着区域的成熟及项目生活方式的建立，逐步拔高项目形象，同时拉升价格； 项目营销 四批目标——以高端稀缺物业，完全确立项目市场地位，并通过价格的拉高，实现最终的销售利润； 产品推售——分批推售，小步快跑，低开高走。 项目营销 主入口 一批 二批 三批 四批 2012.10.14首推性价比物业，共计480套，近5万方，力求跑量价平。 2013.04.14 加推第二批一梯三户市场稀缺物业，引爆市场，实现短期利润，塑造项目高端形象。共计360套， 面积4.3万方。 2013.09.08加推第三批景观资源及位置较差的物业， 依旧性价比路线，但依托于前期的积累，公园产品展示的不断升级，适当拉升价格，共计480套，近5万方， 力求跑量价平。 2014.02.08推出景观位置最优、户型最好的楼王产品，带动整个项目高品质形象的树立，同时通过高售价，实现项目最终销售利润，四期共计房源60套，面积1.8万方。 推盘思路： 价格策略 2012年10月 2013年4月 2013年10月 入市价格A 二批价格 Y1=A（1+10%） 三批价格 Y2=A（1+6%） 6500 7200 7000 价格提升——低开高走，核心产品引爆项目市场价值。 价格策略：低价入市，通过极具性价比的市场主流产品形成广泛认知，树立项目形象。 价格策略：借助一梯三户的产品差异，将二批产品价格大幅度拉升。 价格策略：依托于前期的形象打造，将低端产品价格拉高，实现短期利润。 四批价格 Y2=Y1（1+15%） 2014年2月 8300 价格策略：依托产品的高端形象，以及产品的绝对稀缺价值和居住舒适度，通过高溢价实现开发利润和品牌的建立。 商业：20000元/㎡ * 营销推广 策略及执行 推广前思考—— 观点二：高端物业不是靠广告包装出来的，产品是根本，体验是灵魂。 ——强调产品体验，强调现场执行，精准广告而非大预算的广告铺张。 以现场活动树立形象，以渠道导入客户，以现场震撼和强力执行促进 销售。 观点一：高端物业持续稳定去化需要强有力的渠道支援和拓展。 ——高端产品整体去化需要广泛额客户积累，口碑和渠道成为关键。 项目营销 精选媒体 前期精准媒体树 立项目形象。 项目形象的树立 精细活动 活动长期营造， 传播项目价值。 产品价值的传播 精准渠道 渠道客群导入为 本案关键所在。 渠道客群的导入 精耕现场 重视现场，高品 质、高服务。 现场的震撼成交 推广战术选择—— 项目营销 媒体策略及执行 ——在项目树立形象阶段，选择主流媒体针对性宣传； ——在项目品质阶段，大众媒体结合产品深入报道。 ——在传播项目价值阶段，以配合渠道开拓的点对点小众媒体为主。 报 纸 媒 体 报 道 搜 房 网 现 场 户 外 长 期 引 导 进 入 区 域 户 外 拦 截 短 信 彩 信 直 邮 大 河