南京鎏园市场调研及二期产品建议.pptVIP

联排 232m2 联排 242m2 独联 247m2 独联 268m2 独联 281m2 项目地址 句容黄梅镇 　 开 发 商 句容碧桂园房地产开发有限公司 项目占地 10000亩 项目建筑面积 1400万平方 物业类别 酒店、高层住宅、别墅 一期占地面积 146282平方（一期） 一期建筑面积 543200平方（一期） 一期容积率 3.71（一期） 开盘日期 未定 内部配套 酒店、会所（含儿童游乐场、室外游泳池、运动场、网球场等）、学校 营销中心 新街口商茂世纪广场六层碧桂园展厅 碧桂园凤凰城 项目名称 区位 产品类别 建筑面积（m2） 产品特征 价格（元/m2） 翡翠湾 宝华镇 独栋 300-390 双首层设计 均价13500 大山地 宝华镇 独栋 双拼 联排 260-370 230-250 190-220 （地上面积） 局部双首层设计 独栋均价16000 （按地上面积计量） 仙林翠谷 宝华镇 双拼 联排 218-240 220-290 （地上面积） 带有内庭院的联排 双拼均价12000 （按地上面积计量） 东紫园 宝华镇 独联 联排 260-420 210-260 （地上面积） 独联采用双首层设计 价格未定 山一方 宝华镇 多层 30-75 精装修 均价8500 大吉山水田园 汤泉镇 联排 180-250 （地上面积） 温泉入户 均价12000（按地上面积计量） 山河水 汤泉镇 独栋 400-800 温泉入户 双首层设计 均价15000 鹭港 汊河 独栋 260-470 双首层设计 均价7500 蒙塔卡利 汊河 独栋 190-300 无地下室 均价9500 国府大院 湖熟 独联、双拼 联排 260-270 180-220 （地上面积） —— 价格未定 奥斯博恩 禄口 独联 联排 265-280 210-260 —— 联排均价8300 汇 总 小结 句容宝华山地区将成为南京远郊别墅未来两年市场最热地区，南京近一半的远郊项目集中于此，宝华板块热度高与保利、万科、栖霞、高科等大型房企进驻仙林湖有关； 同区位远郊项目，联排面积区间为180-290平方，未发现180平方以下联排。 市场大量出现双首层产品，一般利用原始坡地或平地堆土等方式设计双首层别墅，可增加空间感、增加附送空间并达到偷面积的目的。 本案联排市场参考价格为9000-10000元/平方，双拼参考价格为12000元/平方左右。 三、鎏园二期产品建议 二期产品建议 鎏园所处区域不属于市场热点区域，而目前又处在市场调控的环境里，所以鎏园需要在二期产品设计上应有较大突破，才能击穿市场。 具体建议如下： 充分利用原始地貌，打造坡地生态别墅区。 充分偷面积，增加产品附加值，提高市场竞争力，具体偷面积方法见附件。 设计一定比例180平方以下联排，以控制总价、迅速回笼资金，另外要考虑户型的舒适性与实用性，应尽可能地增加庭院、露台等室外休闲空间。 联排面积 比例 144平方以下 50% 180平方 30%-35% 200-240平方 15%-20% 合计 100% 宜通过挑高空间、错层、台地高差塑造别墅的空间感，增加舒适性。 适当考虑定制式别墅，可以是联排也可以是双拼，此方法可有效降低市场风险，也可以此提前收取预付款。 附件 偷面积方法参考 住宅局部挑高： 按照最新的容积率计算规则，住宅只有局部挑高时，挑高部分才不计算容积率，交付后可加盖楼板变为利用空间。 镂空楼板变楼板： 在施工阶段按镂空楼板施工，规划验收后再浇上楼板，则该楼板的面积即为偷到的面积。 验收和交房前 交付后 大悬挑： 可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间，灰空间按雨棚处理。 大露台： 替代大阳台，增加情趣观景活动空间，面积全部赠送。 阳台错位变露台： 隔层阳台错位，阳台变成了露台，不计算面积。 半开放型入户大堂 后期用玻璃隔断 入户大堂改造： 文件规定：建筑底层布置的架空层无围护结构，视线通透，作为公共休闲、交通、绿化等开敞空间使用的建筑面积不计入容积率指标，（电梯井、门厅、过道等围合部分的建筑面积计入容积率指标）。 交付验收后，通过玻璃或栅栏进行隔断，局部改造为入户大堂。 。 验收和交房前 打掉假窗台后 假飘窗： 预制板作出的飘窗窗台，是飘窗净高低于2.2米（占用投影面积不计面积），交付后客户拆除预制板，成为房间一部分。 花池或室外空调机位变阳台： 把阳台设计成花池或空调机位可不计面积。 报建图 实际交付图 隐藏式衣橱 ： 利用墙梁错位处，设置高度小于2.2米的隐藏式衣橱。 直通一楼的半地下 室： 设置与一楼直接连通的半地下室，半地下室露天部分为下沉式花园，室内部分有条窗直接采光。 室外变室内： 阳台（进深不超过2.2米）隔墙设计为不承重，交付以后全部阳台或其一部分并入室内。并