旧御景国际2011年度营销推广计划.pptVIP

如何破冰？ 云南楼市政策 1月20日云南省楼市新政《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》 出台。 （五）严格二套房信贷管理 。（1）对已还清原住房贷款、购买自住改善型二套房的，享受首次贷款优惠政策，贷款首付款比例不得低于40%；对未还清原住房贷款且不能提供自住改善型二套房有效证明的，按二套房贷政策执行。 （2）云南省对改善型住房的界定标准：首次购房面积小于90平方米，二次购房面积在144平方米以内的。 （七）加强商品房转让管理。 对已办理预售备案登记、但未办理房屋所有权登记手续的购买人，不得转让其商品房。 （八）加强商品房预售监管。1、已取得预售许可证的房地产开发企业，必须在规定时间内一次性公开所有房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。2、严格执行商品房预售资金监管制度，预售资金必须专户存储，并确保全部用于所预售的商品房项目，不得挪作他用。 政策分析 1、政府加大保障性住房投入，市场购房需求将进一步分层，低收入者或者部分机关事业单位人员将会分流。 2、云南新政规定期房不得转让，个人住房5年内转让将全额征收营业税，这将遏制短线炒房的投机行为，而对于自住性需求无影响，同时将使部分客户对二手房的购房需求转移到一手房上来。 3、限购令等政策的推进将使更多开发商转战三四线城市，市场竞争将进一步加大，同时市场观望情绪或将抬头。 4、云南二套改善房新政将有利于中小户型的销售，尤其是销售价格偏低的中小户型。 5、商品房预售管理办法将对项目销控和调价带来一定的限制，需要更加慎重进行推盘销售策略。 2011年商品预售项目一览表（截止1月） “应该说，2010年12月较10月的房价出现了一些回落。与一线城市万余元的均价相比，云南的房价处在相对合理的范围内，昆明、大理、个旧、丽江、昭通、楚雄、曲靖、景洪等城市，除了昆明、大理房价阶段性涨幅偏高以外，其他城市的房价基本稳定。” ——云南省住建厅厅长罗应光 市场分析 1、由以上资料信息，我们可以预见，当前楼市不仅有众多在售楼盘，还将有近20个新盘将要面市，2011年及今后个旧楼市竞争将更加激烈。 2、新推出的项目将集中在金湖西路、建设路以及新冠路一带，随着今后阳山新区的发展，将会有更多项目在阳山新区推出。 3、新推出的项目中，大型楼盘依然较少，多数仍为规模较小的商住两用楼，从规划效果图来看，基本上都是朝住宅方向设计的，这些竞争者也将在市场上分一杯羹。 成交客户分析 通过对210位成交客户以及大量意向客户的资料分析以及与销售部同事的了解，我们作出如下小结： 1、客户构成：以市区和周边乡镇为主，约占七八成。 2、客户购房用途：80%以上的客户以自住为主。 3、客户年龄：75%左右的客户为70—80年代出生的人。 4、客户信息渠道：以路过和亲友介绍居多。 客户消费心理分析 客户分析有待进一步深化。 重新认识项目区位 重新认识项目区位 从个旧市城市规划图可以看出，项目地段位于七层楼、八号洞与阳山新区三大片区所组成的金三角的核心区位，规划25米宽的鄢棚路和御景路（及延长线）将与32米宽的建设路、国防路等城市干道连通，交通便捷，配套完善，前景良好。 项目SWOT分析 1、项目地处工业区和棚户区，在老个旧人看来属于偏僻区域，整体环境和形象不佳。 2、交通不太便利，到项目现场需上一段长坡且路况差。 项目SWOT分析的对策 发挥优势，抓住机会 1、借助城市规划的良好机遇，展示并放大项目前景，强化客户信心。 2、突出大盘规模优势和项目综合品质优势，打造个旧标杆性品质大盘。 规避劣势，化解威胁 1、科学合理的差异化市场定位，从市场竞争中脱颖而出。 2、通过品质展示，样板先行，配套先行，服务先行，情景体验，弱化周边环境不足，引导客户从关心项目现状到关注项目未来。 3、合理的产品创新，加上精准有效地营销推广，提升项目价值，提高客户对项目的价值认知。 　发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。 项目定位 项目市场定位 项目定位 项目成功营销的关键 当前项目地段及周边环境方面的劣势比较突出，客户对项目的认知偏低。 因此，我们要进一步展示项目价值并提升，争取更大的溢价空间，这才是项目成功营销的关键所在。 项目价值组成 推广三步曲 项目营销工作三项基本原则 1、集中性原则。项目营销不要不温不火，要采取集中引爆式的方式，一定要短时间内引爆市场，要有比竞争对手更好的引爆点，形成强烈的关注力，持续建立领袖品牌促销力。 2、快速原则。项目营销要快速行动，抢占市场先机，谋定后动。结合社会市场热点、项目工程及营销节点等，快速出思路，加快并有效落实，市场容量是有限的，