尊地地产2010年浙江台州发展设想.pptVIP

项目开发战略 项目地处山东省滨州市滨城区黄河四路以南，黄河二路以北，渤海十七路以东，渤海十六路以西； 项目宗地面积为273069平方米，净地面积为201914平方米，总建筑面积近40万平米； 项目地处滨州城市发展主要方向上，新老城区接合部，具老城区约为3KM； 因此， 项目属性界定为城市新区大盘开发。 项目商业发展 商业发展概述 滨州属于房地产三线城市，商业体系以沿街店铺为主要形式，商品服务层次和水平较为低下，商业消费以购物为主，缺乏综合性服务项目，新型商业业态已开始出现但未形成主流。 商业集中程度较高，传统商业基本上集中于老城区的渤海七路及黄河四路之间，大量商业体的扎堆，促成该区域商业的繁荣，目前也成为滨州最为发达的商业中心区。 滨州商业正处于新老转型的过渡期，消费需求由生活型需求向享受型需求转变，零散式商铺逐步集中商业发展，商业形态趋于多元化，专业市场、商贸城、购物中心、精品店、专门店等相继出现，并表现了良好的市场活力。 主要商业项目及体量 商业市场主要问题 1、起步晚，发展层次和水平较低 2、业态混乱，商业定位雷同，差异性不够 3、新老城区差距明显，商业过度集中，致使城市新区及边缘性区域商业功能薄弱，氛围严重不足 4、商业规划和设计理念较为滞后，影响了商业的正常运营 5、功能单一，缺乏体验性的消费场所，无法满足消费者多方面消费需求。 片区商业发展状况 项目位于城市新区，周边有市政府等众多企事业单位，房地产开发较为火热，但由于新区开发尚处于起步阶段，区域入住率较低，商业环境差，周边商业网点分布零散，未形成商圈消费氛围。 目前项目所在区域商业多为社区底商，沿街无序分布，业态杂乱，以社区便利店、五金店等为主体。 距项目约2KM的银座广场为区域内现有的唯一大型商业，体量约6万平米，已引进银座百货、超市、肯德基等品牌商业。 商业开发条件 按滨州市政规划，西城新区未来将形成以渤海十七路和黄河四路为中心，沿街向周边延伸发展的商业格局，形成突出以现代商业氛围和时代气息为特点的新型商业中心，同时也是市级商业副中心。 项目位于渤海十七路和黄河四路交汇处以东，紧临城市广场，属新城核心区域，未来的行政和商务中心区，区域发展潜力巨大，有较好的商业开发价值，具备打造区域性商业中心的区位条件，且目前周边已有交通局、财政局、税务局、公路局、土地局等众多行政机构及部分住宅小区，未来可为项目提供较强的消费支持。 项目商业属性界定 项目商业属性界定 从区位条件和未来发展规划上看，本项目适合于区域性商业中心的开发方式，以一个综合性商业中心为主，沿街规划各个辅助性业态，为社区业主及周边常住居民提供日常生活消费服务。 考虑到商业作为地块整体开发的辅助性产品，须采用短平快的操作，因此，体量应控制在合理的范围内，以实现少量持有，快速变现的开发目标。 地块商业价值分析 地块价值分级：3214,根据道路状 况，各区块商业价值相差较大。 地块商业价值分析 区域商业趋势及项目定位方向 项目定位方向：在 项目周边2KM范 围内已有综合商业、 、百货、超市、知 名餐饮、小型商业 街等商业模式的情 况下，项目要实现 短平快操作，须避 开现有项目的直接 竞争，以社区商业 作为突破口 项目发展方向 尊地观点：商业的定位既要遵循其区域发展规律，更要契合整 体的开发意图并避免直接竞争，项目整体商业规划体量较大，依 靠项目本身的社区居民显然难以支撑其正常的运作，须考虑其商 业的外延能力，扩大商业的辐射范围，以吸引更多有效消费人群。 因此，本项目不能做为单纯的社区商业，须以泛社区配套商业的 形式进行开发，以保证其正常的商业运作。 利用目前城市商业转型的机遇，倡导体验式商业街区消费模 式，引领新区商业功能升级。 商业布局建议 社区配套商业 社区商业和住宅面积配比 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在8%-15%之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常运作，该类商业模式对于周边商业环境的要求较高，需要区域内能够提供足够的人流和较好的商业氛围。 偏外向型的社区商业面积和住宅面积之比在2%-5%之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，不追求商业体量，否则市场难以消化。 内向型社区商业面积与住宅面积之比在2%以下，商业规划时基本不考虑其功能的外延，完全依赖于本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常运作。 商业体量建议 按现有规划设计要求，项目净用地面积201914平米，商业建筑密度 不大于25%，居住建筑密度不大于35% ，绿地率不小于35%，折合商业 可开发面积约7万平米左右，根据一般社区商业的商