永济市水晶城全案营销策划报告（中标版）.pptVIP

方案2 城市BOX 谢谢聆听 THANKS * 五、售楼处表现 售楼中心包装 通透 尊贵 舒适 工地形象墙 围墙广告以项目形象展示为住主 把经过装饰的销售中心广场 和施工现场分隔开 模型、效果图 两套楼盘形象模型，一个大片 区示意模型 ，比例为1：100 分户模型适当做大 小区效果图及环境效果图 施工现场 与销售中心隔开 车辆入口避开销售中心 施工场地保持清洁整齐 样板房（可考虑） 样板房设置在4-5层 公寓LOFT和平层 大堂、电梯厅和看楼通道 按实际交付标准装修 作为小型的名画展示厅 讲究通道的连贯性 干净整洁的形象 风格建议 具有时尚现代简约的体验式营销中心。 建筑外立面：与项目主体建筑外立面保持统一但又突出色调 主题景观： 以小草、小树绿化和小品为主 现代简约元素：灯饰、销售道具、橱窗……用细节体现 时尚 现代欧式、时尚、品质感 背景墙 功能区包装示意 醒目，显眼，视觉冲击力； 项目名称、LOGO、广告语表现。 七、项目策略推广 第二阶段 （三期内部认购） 目标：确立市场地位 推广脉络 第一阶段 （三期预热蓄水） 目标：市场预热 第三阶段 （三期开盘强销期） 目标：强销攻势 第四阶段 （三期持续推广） 目标：生活展示 第五阶段 （三期尾盘甩尾） 目标：新形象 营销推广曲线 4.20-6.20 6.20-8.30 9.1-9.3 9.4-10.31 11.1-12.30 企业炒作先行；项目炒作始于业内；项目形象全面启动始于现场售楼处启用； 主要媒介：DM单、渠道、短信、户外 项目建立阶段；开始卖点逐个亮相； 主要媒介：网络、数据库短信、户外 价值诉求阶段； 主要媒介：户外、网络、短信 形象升级阶段； 主要媒介：网络、短信、户外 形象、诉求点巩固阶段； 主要媒介：网络、短信、户外 推广阶段执行 销售成交曲线 临时售楼处开放 开盘 售楼处开放 八、媒体整合推广 九、项目价格制定 *把握好项目工程节点、产品形象和市场因素对价格跳点的作用 *利用区域土地稀缺状况及产品不断升级，确保项目在不同阶段的价格上涨 *根据市场接受情况和不可预测的因素灵活调整价格策略 把握好阶段跳升的同时采用灵活的价格策略 项目价格策略 序号 摘要 评选指标 权重 本案 1 区位 市中心距离 6 交通 7 2 3 自然环境 5 4 社会环境 6 5 区域成熟度 5 6 发展前景 5 7 经济技术指标 规模 3 8 容积率 3 9 绿化率 4 10 楼间距 3 11 车位配置 3 12 项目品质 总体规划 5 13 建筑品质 5 14 户型 7 15 园林景观 6 16 中心配套 5 17 物业管理 5 18 品牌 7 19 营销推广 宣传推广 6 21 价格符合度 4 合计 100 项目均价 比较系数 比较价格 项目加权系数 加权平均 本案均价 低开高走、拉开价差 阶段价格策略： 1、分批推售 根据工程进度和销售现场的情况进行分批推售，可以逐渐增强客户信心，拉升价差。 2、保持价格稳步上扬 为保证销售均价的同时，开盘期间，一万抵2万，以保证回笼资金需要，开盘后根据市场情况稳步提升价格. 3、适当拉大极差 利用区域内小高层稀缺性，适当增大与价差，既保证项目的整体均价，又同时保证项目入市价格的冲击力。 项目价格战略 项目价格战略 根据对市场项目的考察，价格建议如下： 吸引有足够消费能力的客户，他们对房屋的购买不再仅仅是满足居住，而是享受生活 开盘价格：增大政策扶持，增大价差 一次性付款，99折！加大政策扶持，以满足回笼资金需求 吸引客户，让更多客户了解我们的项目且承担的起我们的产品 媒体表现 方案一 MINI立方体 形象期 平面 楼书封面 楼书 楼书 楼书 被认知， 熟悉阶段 营销篇 LOFT是一种新的 生活模式，是国外人所追求的理想生活模式 当LOFT在社会上受到广 范的认知后就会拥有一 批忠诚的追随者，形成 忠诚购买。 “LOFT” LOFT是一种工作及生活方式的代名词 LOFT是以艺术类人士为主导的全新办公居住模式 LOFT倡导一种自由、想象、前卫的办公文化 LOFT是美国办公文化的重要组成部分 概念营销 营销模式 国外LOFT 一位建筑师在马德里的工作室 一位艺术家在伦敦的画室 营销篇 营销模式 位于房屋中央的楼梯构建了这所住宅的脊柱。 这幢住宅经过设计能够举行大型聚会，这就是为什么各楼层和平台处的天窗都具有视觉联系的原因。16个音箱环绕住宅布置则是另一个因素。 这种室内效果有点象中国的迷宫，它不断地使你产生新的惊喜，不断有角度的转换和无法预料的视觉景观效果。 一位艺术家在伦敦的画室 营销篇 一位艺术家在伦敦的画室 营销篇 一位建筑师在马德里的