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开封市滨河名家营销策划书 河南星蓝地产顾问有限公司 2010.3.28 目录 一、 开封市概况 二、 开封市房地产市场分析 三、 滨河名家项目简介 四、 项目定位分析 五、 项目推广策略 开封市概况 地理位置 开封，简称汴，现为河南省省辖市，是我国七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。 在中国历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等，自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国于开封。 特别是北宋，开封历经九帝168年，繁荣与兴旺达到鼎盛，是当时世界上最繁华的大都市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通”来描述当时北宋东京盛况。自元之后，开封为 开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘、许昌均有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可直达许昌、漯河、驻马店直至深圳。 开封高速公路出入口距市区车程为10分种.国道106线（北京至广州）在境内南北贯通，国道310线（天水至连云港）与220线（开封兰考至滨州）相通。 交通之铁路 跨越我国东西部的主干铁路──陇海铁路途经开封站。从开封向西可达郑州、洛阳、西安等地，向东可到江苏徐州等地。 开封距郑州70公里，距商丘150公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。开封火车站位于市区南部，从市内乘1、3、4、5、9、10路等公交车均可到。 《开封市城市总体规划（2005—2020）》明确确定了开封的城市定位： 把开封建设成河南省东部地区重要的中心城市， 国家历史文化名城、旅游胜地。 开封市城市发展规划进一步明确为： 中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。 在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。 2005年4月17日河南省发改委受省委、省政府委托，在郑州新世纪大厦召开了中原城市群规划开封专题座谈会。在这次座谈会上，中原城市群规划中先后两次提到“一体化”这个概念。 “郑汴一体化”由官方正式提出。 2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。 2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车。 郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处，向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封仅需30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置）。 ★ 郑开大道沿线将采取组团式发展模式，规划布局了白沙、官渡和汴西三个组团，规划人口分别为33万、23万和30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出特色。 ★ 白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。 ★ 官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现代商贸业和居住社区等。 ★ 汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休闲服务、房地产等服务业。 在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。 每个城市房地产的发展都是与其城市发展紧密结合的。依据开封市房地产市场情况，将开封市市场划分为6个版块：东区、北区、南区、中心区、汴西新区、河西区。 开封房地产市场起步较晚，发展速度较慢，自郑汴一体化提出后，开封西区成为了开封房地产开发的热点区域。 受“郑汴一体化”的影响，开封西区的房价上涨了近800 ～ 1000元/㎡，同时开封其他区域房价也上涨了300～500元/㎡左右。 同时区域的发展使土地价格也有了较大的涨幅，以前开封西区地价50～60万元/亩，现在每亩土地已涨到100～120万元。 本市个人改善性购房和投资购房者不断增加，市场需求量不断加大； 由于政府推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，严格执行土地年度计划，建立土地储备制度，宏观调控土地市场的供给，土地供应量减少、竞争激烈，开发商获