滨州市邹平县产品策划经济投资分析.pptVIP

定价出发点 根据我们所做的市场调查表明：同类产品的市场价格根据位置不同，价格也不尽相同。考虑到本项目地理位置、产品档次我们在做定价上将进行适当修正。 客户对项目所在区域的认可度一般，尚需引导； 对项目住宅单价，愿意接受2001—2600元/m2之间的比例达到54%，2601-2900元/m2以上的比例为10％， 2901元以上的选择率为7.2%；客户对项目区域的心理底价不高。 任何产品的价格，也必须反映一定的价值。任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售，所以定价在保证成本的前提下以获取最大的利润为目标。 项目地段处于城市中心区北侧，缺乏良好的自然环境，周边配套比较完善。 我们的定价必须充分考虑目前市场上的竞争对手和潜在竞争对手的威胁。 目前邹平房地产市场供稍大于求；市场竞争激烈。 目前邹平市场上，从地理位置、物业形态、销售价格、产品品质等方面，对本项目具有可参考性的竞争楼盘主要有都市华彩、天兴城、新城中央等。 开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金、收回开发成本并获取合理的利润； 但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失。 市场产品价格的接受范围 市场上同类产品的竞争程度 产品自身的价值 产品的销售周期 建筑新技术的运用 新风系统是在24小时不开窗的前提下，保持室内空气流通，室外空气经排风口吸进室内， 经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。 新风系统分户式新风系统和中央新风系统 考虑到本项目的物业类型中高端住宅产品，因此建议采用分户新风系统 造价：约1500元/户 恒氧环境——全天24小时持续不断地将室内污浊空气及时排出，同时引入室外新鲜空气，并有效控制风量大小、增加能量回收 同层后排水——将各个卫生用具管道同一楼层沿墙铺设，管道均为暗设，将污水向后排入同层立管后，通过墙体内排水立管后排出室外。在优化室内空间的同时，有效解决排水噪声问题。 楼层之间采取隔音垫，减少上下楼之间的声音影响 窗户采用隔音外墙+中空隔音玻璃减少外界噪音最室内环境的影响 地板较传统的地板增加了隔音层，和楼板隔音垫形成双层防护，使上下楼层的影响降低到最小 隔音垫市场价格：30-70元/平米 传统地板做法 隔音地板做法 声环境——通过增加隔音层和隔音垫将外间噪音的影响降到最低 建议建筑墙体外墙加入EPS保温板，窗户玻璃采用双层中空玻璃。增加窗户和墙体的保温隔热功能，大大降低了空调和暖气的使用消耗。同时双层中空玻璃也有效的降低外界噪音对住户的影响 造价：EPS保温板100元/平米 双层中空玻璃90元/平米 保温环境——通过保温板和中空玻璃增加了墙体和窗户的保温隔热功能 地暖系统有保持室内空气恒温、污染较小、节省空间、运行费用低和使用寿命长等优点。能够提供更舒适的居住和工作环境。 造价60-100元/平米。 地暖系统 意向客户对于采暖方式的选择 区别于其他楼盘的市场形象，差异化定位 建筑技术 园林景观 建筑风格 充分挖掘地块开发价值，确定合理规划方向 增强产品附加值，提高项目产品市场竞争力 精致的园林景观设计，打造住区小环境 规划设计 项目产品规划的七大体系 户型设计 完善配套设施，人性化服务提升住区居住品质 配套服务 商业设计 挖掘最大商业价值，合理预留未来弹性空间 符合市场主力需求，适当超前满足未来变化 户型配比及户型设计建议 前期报告回顾： 意向客户需求面积以120-129㎡为最多占到了45.8%，其次为100-109㎡为22.9%。市场三室户型消化率略高于两室。意向客户对于总价的需求以21-30万为主占到了62.1%，31-40万的占到了26.5%。 主力需求空间在100-130平方米之间，占到整个比例的72%。 意向客户能够接受的总价款以21-30万和31-40万为主，根据目前市场均价，可估算出面积在80-130平方米左右。 根据客户访谈及市场调研，我司认为未来户型需求以改善型居住及婚龄青年的结婚需求为主。 户型配比：以符合市场需求，能够快速消化的市场主力户型为主 户型 面积区间 比例 两室一厅一卫 80-90㎡ 6.68% 两室两厅一卫 90-100㎡ 16.62% 三室一厅一卫 100-120㎡ 33.00% 三室两厅一卫 120-140㎡ 27.83% 三室两厅两卫 140-160㎡ 9.82% 四室两厅两卫 160-180㎡ 6.05% 紧凑2居 舒适2居 实用3居 舒适3居 奢侈3居 用总价承受能力区分细分市场 户型区间 总价 豪华4居 0.72 36.00% 140-160 三室 产品类型 户型 面积指标（m2）