新聚仁2010年营口渤海大街市场策划.pptVIP

项目思考一 项目条件？ 项目思考二 营口缺什么样的产品？ 项目思考三 营口缺什么样的品质？ 中凯城市之光的启示 中凯通过超前的规划手法，追求国际化开发思想，将项目成功的跳脱区域市场，塑造出与其地段相匹配的高端形象； 从城市发展角度来看，任何城市房地产市场发展，必须要复合型的地标建筑群来运作和提升城市房地产市场价值，核心区域、复合型、现代风格国际社区表现； 对于项目而言，我们有机会，利用地段优势，提升地段价值，创造更大的利润空间。 国际化开发理念有空间将项目运作成营口城市发展的新标志，彻底颠覆营口高端公寓市场 项目定位 打造营口城中心首个国际高端社区 营口·城市之光 营口豪宅新地标 项目核心支撑 规划：国际化复合社区 建筑：国际化地标建筑 景观：国际化公园景观 户型：国际化居住理念 配套：国际化生活体验 1、规划 方案一：国际化复合型社区 打造国际化城市新地标 集大型Shopping mall、酒店公寓、高级公寓于一体营口国际新城 特色业态——大型品牌卖场 特色业态——大型影院 价格建议前提 1、定价基础：市场受政策影响小、后续供求环境相对乐观，市场价值体系一直处于稳定、正常发展； 项目价格在城市稳定的价值体系上研判； 2、定价方法：以对比综合打分方式，得到项目静态价；再通过项目及城市的涨幅，预判项目动态价； 个案比重选取 格林山水城 4100 水岸壹品 3500 水御兰庭 3600 英伦郡 4200 本案 君临天下 3800 高端组团 3500-4200 1、选取对象：与项目区位相近、同属城市高端区域的个案（格林山水城、水岸壹品、英伦郡、水御兰庭、君临天下） 2、比重分配：结合市场品牌、价值、去化表现，比重分配如下 3800 40 君临天下 3600 89 水御兰庭 4200 60 英伦郡 3500 68 水岸一品 4100 14 格林山水城 项目名称 月均去化 （套） 成交均价 （元/㎡） 15% 君临天下 30% 格林山水城 35% 英伦郡 10% 15% 比重 项目名称 水岸壹品 水御兰庭 区位价值表现（30%） 目前区位价值略低于中天君临天下、格林山水城，价值表现4000元/㎡ 4016 本项目加权平均价格(区位) 185 P6(b) 532 P5(b) 568 P4(b) 1227 P3(b) 1504 P2(b) -　 P1(b) 加权后价格（元） 3709 -　 3544 -　 3789 -　 4088 -　 4297 - - -　 目标加权售价 5% Y6 15% Y5 15% Y4 30% Y3 35% Y2 -　 Y1 参照权重（%） 3600 P6(a) 3500 P5(a) 3800 P4(a) 4100 P3(a) 4200 P2(a) -　 P1(a) 各项目售价（元） 8.6 8.7 8.9 8.9 8.6 8.8 加权总评分 8.0 8.5 8.5 8.5 8.0 8.5 8% 片区提升空间 9.0 8.5 9.0 9.0 9.0 9.0 10% 治安状况 8.5 8.5 9.0 9.0 8.5 8.5 10% 周边配套 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 10% 周边人文环境 8.0 9.0 8.0 8.0 8.0 9.0 10% 周边自然环境 8.5 9.0 9.5 9.5 9.0 9.5 12% 道路/交通状况 8.5 8.5 9.0 9.0 8.5 8.5 15% 与区中心的距离 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 25% 片区形象 区位 评分(X6) 评分(X5) 评分(X4) 评分(X3) 评分(X2) 评分(X1) 权重 评分指标 水御兰庭 水岸壹品 君临天下 格林山水城 英伦郡 本案 参照项目 产品价值表现（70%） 建议产品品质隶属城市最高端表现，价值表现4700元/㎡ 综合区位静态价格4500元/㎡ 4695 本项目加权平均价格(产品) 212 P6(b) 626 P5(b) 663 P4(b) 1401 P3(b) 1792 P2(b) - P1(b) 加权后价格（元） 4246 -　 4173 - 4421 -　 4670 -　 5120 -　 - -　 目标加权售价 5% Y6 15% Y5 15% Y4 30% Y3 35% Y2 - Y1 参照权重（%） 3600 P6(a) 3500 P5(a) 3800 P4(a) 4100 P3(a) 4200 P2(a) - P1(a) 各项目售价（元） 9.2 9.1 9.3 9.5 8.9 10.9 加权总评分 8.0 8.0 9.5 8.5 8.0 9.5 5% 开发商品牌 8.5 8.5