新城地产2011年新国八条及沪渝房产税.pptVIP

2011年新国八条及沪渝房产税解读 新城地产常州公司营销部 2011.2.21 后期政策预期——房价不降，政策不止；限购城市扩面，落实国八条 房价不降，政策不止——高层频繁表态，政府对于房价调控已变成政治任务；在经济面较好的情况下，房地产几近“落水狗”，是博取政治资本的重要切入点； 限购城市扩面——除上海、南京、苏州外，无锡和常州也将进入限购之列，有预计称全国将有72个城市进入限购行列； 房地产相关信贷紧缩——开发贷被高度防范，额度极其紧张，成本上升；银行在利润导向下不支持首套房贷，除非接受利率上调；房企预售资金回笼难度加大； 房产税试点城市年内不会增加——需要时间来观察两个房产税版本的成效； 保障房建设加码，或导致年内住宅用地供应不足——保障房建设已上升为“政治任务”，为保证“政治任务”的达成，各地政府在保障房建设上将投入更大的精力，预计今年地方政府的土地供应结构将向保障性住房倾斜，住宅用地供应不足的情况或会发生； 土地增值税预征率上调——为调整供应结构及增加财政税收，土地增值税预征率将差别化及上调； 加强闲置土地处置力度，严格房地产预售资金监管 后期市场预期——供求速冻，房价下调，行业整合加速 供应方——短期观望而供应减少，后期供应增加 短期内由于政策不明朗而使得房企持观望心态，新增供应量减少； 一手房供应结构将被动向下调整。一方面，新增高档住房供应量将在政府导向下被动下降；另一方面，开发商将针对市场主力需求调整产品供应结构，重点推出针对于首次置业人群的中小户型产品； 受前期新开工影响及年度销售目标牵制，后期供应将大幅增加； 需求方——短期首置需求主导市场，成交在历史低位徘徊，后期改善性需求爆发 短期内受限购、信贷、加息、房产税等因素影响，楼市成交量将显著下降，高端市场需求萎靡； 短期内各层次的需求均被压制，进而形成楼市需求“堰塞湖”：投资投机性需求全面遏制，改善性需求严重误伤，首置需求受信贷政策调整及观望情绪影响同样受到一定冲击，但总体来看首置需求主导市场； 需求仅是被压制而非消失，调控目标达成后，必定是短期行为的行政手段将率先松绑，此时被严重误伤而一贯在鼓励之列的改善性需求将爆发； 房价——时有波动但整体小幅回调 短期内由于成交量较少，房价将受到个盘的成交影响而时有波动； 受产品供应结构影响，住宅成交结构整体下移，房价出现结构性下降； 在其它融资渠道全面受限、融资成本大幅提高、楼市成交量明显萎缩的情况下，预售资金回笼对于房企的重要性上升至前所未有的高度，房企将主动下调房价以应对此轮调控。 行业整合加速——房企资金压力急遽上升，市场竞争日趋激烈，融资能力较差、预售资金依赖度较高的房企将首当其冲遭遇资金“断链”危险，资金困局下降价促销在所难免，行业整合提上日程； 市场机会预期 短期首置需求主导市场，调控目标达成后改善性需求将迎来松绑期； 未在调控之列的商办用房及酒店式公寓迎来机遇； 未被限购令覆盖到的三四线城市将迎来较好的销售窗口期； 已传出将要实施限购令而未出台限购令的城市，由于政策倒逼短期内楼市成交将出现“冲高”现象。 2月份公司项目销售表现 各分公司存量房源情况 各主要项目存量房源情况 下阶段针对性营销策略——常州公司推售动作 下阶段针对性营销策略——淡市下的价格策略 后期政策、供求及市场机会预期 2月份公司项目销售表现及存量房源情况 56% 25 14 0 28 2.1—2.16 盛世新城 无锡公司 8% 25 2 13 14 2.1—2.16 新城金郡 苏州公司 20% 20 4 70 74 2.1—2.16 新城金郡 南京公司 3% 100 3 10 20 2.1—2.17 新城域 32% 50 16 12 65 2.1—2.17 清水湾 22% 80 18 7 36 2.1—2.17 公园壹号 30% 10 3 3 17 2.1—2.17 新城公馆 6% 15 1 3 21 2.1—2.17 新城金郡 6% 50 3 12 18 2.1—2.17 新城首府 常州公司 20% 53 11 31 67 2.1—2.13 新城.金郡 上海公司 完成比 2月份目标 2月份成交（截止17号） 来电 来人 起止时间 项目名称 分公司 0 56 无锡公司 0 110 苏州公司 0 159 南京公司 912 922 常州公司 154 159 上海公司 未推房源 已推房源 分公司 从上表可以看出，公司存量房源主要集中在常州公司。（存量房源指已经领取预售证的房源） 余房大户型及商铺 0 56 盛世新城 　 0 72 苏州金郡 0 159 南京金郡 客户普遍反应价格偏高 0 257 常州新城域 均为三房，且为低楼层 181 80 清水湾 　 714 164 公园壹号 均为4房大户型，且价格高 17 38 新城公馆 余房多为1