2009年盘锦亿居新城营销策划方案下.pptVIP

飘窗不计入面积（赠送） 书房采用半越方式，层高2.2米以下，不计入面积（赠送） 入户厅不封闭，计入一半面积（赠送一半面积） 奇偶层露台，挑高6米，不封闭，不计入面积（赠送） 参考户型：华润二十四城 明星小高层参考户型3 多功能房，南向，可以用 于学龄前儿童房或卧室书房。 参考户型：华润翡翠长汀 明星小高层参考户型4 ——关于洋房产品及明星小高层产品的说明 因为洋房产品及明星小高层产品因建筑需要，将采用框架结构，（普通多层为砖混结构）。 两种结构建安成本不同：砖混——1000元/平米 框架——1200元/平米 因明星小高层产品相对于普通多层建安成本升高了200元/平米，且销售均价要在洋房产品之下，根据目前市场接受程度，建议销售均价在前期普通多层价格之上上浮为200元/平米为3400元/平米。 另：将明星产品做成小高层（不做多层）可减少建安费所占比重，节约成本。 建 议 关于本案2期、4期产品回款情况分析 洋房产品、多层、小高层产品总体配比及回款情况 4.2亿元 3.2亿元 1亿元 总回款情况 90平米 120平米 主力面积 1.92亿元 约1.4亿元 约5200万 2010年回款 约600 约480 约120 年销售量 约3200元/平米 约3600元/平米 预计均价 约50 约1344 12.8万平米 总体 约40 约1111 10万平米 多层、小高层 约10 约233 2.8万平米 洋房 月销售量 套数 建面 产品 通过洋房产品及多层产品的月销售量，得出他们的总体配比，可最快地将全部产品进行消化。 因此—— 预计2010年本案销售回款：约1.92亿元左右 2、4期产品销售周期：约2年左右 谢 谢 公司地址：沈阳市沈河区惠工广场奉天银座B座1202、1203、1204室 公司电话62566899　传真 E—MAIL：conceptad2008@126.com * 树 根 SWOT ＞ 自身状况分析 本案一期产品 20% 90—126平米 80% 比例 90平米以下 面积段 多层/少量小高层 物业类型 1.9 容积率 7万 建面 3.7万 占地 总结 1、本案一期产品主要以多层为主，配合少量的小高层产品，但小高层最后售罄，因客户对该类产品的公摊面积有一定的抗性。 2、本案一期产品主要以90平米以下的小户型为主，占到了80%左右，可见本案一期产品主要面向较低端客户群，以刚性需求为主。 3、从供应产品物业类型及供应面积都属于面向中低端客户群，整个项目1期产品定位相对较低。 亿居地产在盘锦有一定知名度； 亿居新城1期产品之前销售情况乐观； 地理位置距离市区较近； 苏格兰风格有异域风情； 多层小户型产品解决刚性需求； 劣势 产品属性相对较为低端； 产品线供应并不齐全； 市场高端人群对本案认知性不强； 营销方式较为单一； 园区景观并不突出； 树 根 优势 威胁 品牌还未被高端市场所认知； 各个主要竞品早已供应高端产品提升品质； 区域内未来还将有新项目上市； 竞品项目体量巨大，将形成长期竞争 市场＞ 区域竞品分析＞干扰竞品 SWOT ＞ 自身状况分析 市区客户往本案所在区域扩张； 辽河油田职工有新购房需求； 各个项目在本案营造出居住氛围； 大洼区与市区价位逐渐拉近； 机会 建 议 关于产品线的建议 从SWOT分析可以看出本案的品牌并未被盘锦高端客户群所认可，若想在竞争激烈的市场环境中抢占先机，就必须将项目品牌提升。 提升项目品牌途径： 1、产品线升级、户型升级 2、景观设计升级 3、营销模式升级 下面我们将对产品线及户型结合市场及客户情况给出升级建议。（景观设计及营销模式的建议将在后文营销部分给出说明） 升级为洋房提升产品品质 但如升级为洋房产品必然带来销售周期变长，对于回款周期有一定的影响。对此，理念建议二期及四期产品产品物业类型以多层产品配合洋房产品。即： 洋房产品————提升产品品质 多层产品————调和回款周期 建 议 关于产品线建议 对本案2期、4期产品线的建议 另：选取两栋多层产品设计创新户型小高层为明星产品提升产品属性。 建 议 关于洋房户型配比的建议 竞品洋房类产品各个面积段产品的供应量及销售量情况： 总结 1、90—130平米洋房产品市场的供应量及销售量均为最高。销售率达到75%左右，供应量及销售量甚至远远超过其他面积段产品的总和。 2、130—180平米面积段有一定的市场。销售率达到66%左右，该面积段已属于较大面积户型，但在市场上仍有一定的客户群，该客户群多体现为改善型购房。 3、180平米以上面积段市场也有消化量。该面积段产品基本上属于“豪宅”，多面向高端