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浅谈货币政策对房地产价格影响 　　【摘要】近年来，我国房地产业的迅速发展已经成为带动相关产业和经济增长的重要力量，但同时房地产价格的持续攀升也给社会和经济带来不少负面影响，成为我国目前亟待解决的一个经济问题。货币政策是影响我国房地产价格的一个重要手段，次贷危机以来，中国实施了一系列的货币政策以解决房价问题。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手即利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。 　　【关键词】房地产价格；货币政策；利率；信贷；资产组合 　　一、引言 　　自1998年初商品房进入房地产市场，我国房地产市场开始发生根本性的变化。随着房地产市场化程度不断提高，房地产业对经济增长的拉动也日益显著，逐渐成为我国经济增长的支柱产业之一。然而，当前中国房地产行业利润率远远高于其他行业，孕育出一系列房地产大鳄，而在资产的趋利性引导下，社会中大量闲置资金以及部分产业资本纷纷流入房地产行业，导致经济结构社会结构的失衡如温州老板“跑路”现象中不乏有这样的因素存在。此外我国商品房价格的走势也对居民储蓄和消费行为产生较大影响，这无疑对货币政策如何促动内需，调整结构形成挑战。次贷危机以来，国家出台了调控措施如2008年取消住房贷款优惠利率；2011年初出台了“新国八条”，从货币调控方面主要是信贷压制需求。而在2011年末中央政治局在分析研究2012年经济工作时强调要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促使房价合理回归。 　　二、我国近年货币政策对房价的调控 　　从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之前经济刺激计划的实施，大量的资金从银行流出，流向了实体经济，同样也流向了房地产，继续提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。2010年出台了信贷紧缩为主体的调控政策如对两套以上购房的贷款进行限制和对两套以上购房贷款的利率和按揭乘数的限制。2011年以来为了遏制2位数的通货膨胀，央行采用提高存款准备金，银行贷款利率，提高再贴现率等调控措施，防止物价持续上涨。在国家宏观调控的背景下，房地产成为了调控的重点，如2011年年初国家出台了建设1000万套保障房的决心，这无疑是一个打击。再加上年末的经济工作会议中定调2012坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产价格合理回归。 　　三、货币政策影响房地产价格的途径 　　中央银行所实施的货币政策主要是通过三个途径影响房地产价格：利率途径、信贷途径、资产组合途径。 　　（一）利率途径 　　利率是房地产市场的一个敏感指标，利率变动影响房地产市场的供求。房地产市场是一个资金密集型行业，它从开发到最后的销售都离不开资金的支持。利率水平直接影响着房地产市场供求双方的成本。 　　1.对房地产开发企业的影响 　　当提高利率时会增加开发的成本，这种上升的成本最终将计入房地产价格。虽然说小型的开发企业由于成本加大，资金链易出现危机，急需回笼资金，因此有可能降低销售价格；但是对于在我国占大成的资金实力雄厚的大型开发企业，可能把这部分成本转嫁给消费者，提高销售价格。所以从总体看来，提升利率使房地产开发商的成本加大，加大到一定程度会引起房地产价格的升高。反之。 　　2.对购房者的影响 　　由于房地产是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用抵押贷款的方式进行购买。对于购房者来说，提高利率的影响远大于房地产开发企业，它会降低购房者的支付能力，购买力的下降必然使得市场整体的需求逐渐降低。提高利率，购房者的还贷额增加，购房成本上升，一部分购买者就会退出房地产市场，需求的下降将导致房地产价格下降。反之。 　　3.对投资者的影响 　　提高利率在一定程度上增加了投机成本，必将导致投资性需求减少，那这样投机者可能转向其他行业或者等待机会进入。这在一定程度上抑制了房地产的需求，同时对真正居住需求者的抑制程度要强于对投资者的抑制程度。可以说，真正的住房需求者却成为了这一政策的真正承受者。反之[1]。 　　（二）信贷途径 　　中央银行可通过公开市场业务、改变再贴现率、法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。银行贷款的变化会直接影响到房地产贷款的难易程度，从而增加或减少房地产的需求，引起房地产价格的变化。 　　1.银行存款途径 　　如果央行采取扩张性的货币政策，银行的存款准备金和存款额都会相应增加，发放贷款的能力提高，房地产贷款也随之增加，从而房地产的需求增加，导致房地产价格上升。反之，如果央行采取紧缩性货币政策，银行的存款准备金和存款额都会相应减少，贷款也随之变得困难，从而房地产贷款减少，房地产需求减少，导致房地产价格下降。 　　2.资产