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基于聚类分析法黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系构建
基于聚类分析法黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系构建
摘要： 十多年来经过了蓬勃发展、多轮调控的中国各区域房地产市场未来是会持续平稳发展，还是会陷入危机，除考虑内外部环境因素的变化外，最主要还是取决于当前区域房地产市场是否处于健康状态。从分析房地产市场健康标准入手，首先进行房地产市场健康状况评价指标的初选；其次基于黑龙江省近十年房地产市场的统计数据，利用聚类分析，对初选指标进行分类；最后结合实证分析的分类结果，构建黑龙江省房地产市场健康状况评价指标体系。
Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.
关键词： 黑龙江省；房地产市场；健康状况；综合评价
Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）33-0167-03
1 房地产市场健康标准
基于房地产业的产业性质和产业功能定位，从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察，从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下五个。
1.1 产出角度——房地产业与宏观经济是否协调增长 要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系，首先应当选择合理的总量指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系，才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断[1]。
1.2 投入角度——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长 虽然房地产投资???是衡量房地产业贡献率的理想指标，但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性，因此可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康[1]。
1.3 购买力角度——房地产价格与消费者收入之间是否协调 房地产这个行业，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。就是要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求。这样的话如果房价偏离实际购买力，就会影响房地产健康发展，也就是有购买力的房地产市场才是健康的。
1.4 金融角度——房地产国内贷款占房地产业全部资金比重是否合理 房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。但是国家没有抑制的发放贷款将会引起房地产泡沫。
1.5 内部结构角度——房地产业内部各类房屋所占比重是否合理 房地产业开发的房屋主要包括：住宅、经济适用房、商业营业用房，如果某一类房屋比重过高或者过低都会影响房地产整个行业的健康发展。可以根据各类房屋所占比重是否合理来评价房地产市场是否健康。
2 房地产市场健
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