天津保利河东项目发展策划案1.pptVIP

房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 * 保利河东项目发展策划案 * 市场环境分析 地块分析 项目定位 物业发展建议 案名建议 营销策略 目录 * 市场环境分析 * 1、2008年天津商品房走势分析： 年份 成交套数 （套） 成交面积 （万m2） 平均价格 (元/m2) 成交额 （万元） 2008年 42557 458 6912 3165951 2007年 79974 895 5920 5299314 变动数量 -37417 -437 992 -2133363 变动幅度 -46.8% -48.8% 16.7% -40.3% 价格振荡下行、交易量萎缩、资金链绷紧、市场进入调整阶段 * 2、07、08年成交量走势对比——旺季不旺 从各月销售情况看，2007年3月开始，保持了强劲的上涨势头，特别是7、8、9三个月，而08年7、8、9月份销量与07年形成了鲜明的对比，旺季销量低迷成为本年度与07年成交量缺口的主要原因，更是楼市调整的重要特征。 * 3、07、08年成交价格走势对比——振荡走低，理性回归 08年受到购买力、宏观调控、股市、经济滑坡等多方面压力下价格出现理性回调，年内价格出现回落趋势，降幅为5%，且已回落到07年同期水平。 * 4、2008年成交状况及区域分布 08年河东区为市内六区中价格最低的区域，均价为8138元/㎡，而成交量却排在天津市区的第二位。 河东区非市内地段价值热点板块，区域市场成交活力呈现蓄势待发的态势 区域 成交套数 （套） 成交面积 （m2） 平均价格(元/m2) 成交额 （万元） 和平区 928 100464.8 12743 128019.4 河东区 1779 169148.6 8138 137649.6 河西区 1756 247238.1 10699 264516.2 南开区 3821 404629.5 10742 434646.1 河北区 900 97374.1 8724 84944.63.6 红桥区 1086 110509.1 8882 98155.6 合计 10270 1129364 10164 1147931.4 * 预计目前这种市场冷遇还将继续。虽然开发企业都希望市场尽快回暖，但从此前持续四五年的大牛市和市场透支价值的产品价格等因素来看，房地产市场的低迷至少还将持续到2009年，甚至更久。 在成交量方面，2008年1-11月份累计成交同比下降了50%以上，受宏观经济影响08年下半年较上半年成交量明显回落，增速减弱； 在成交价格方面，天津的房地产价格上涨空间明显缩水，价格持续振荡下行； 综述 * 随着滨海新区的高速发展，作为市中心与滨海新区之间新城市走廊的河东区，将处在天津市经济中心战略东移的发展前沿。滨海新区开发热度的持续升温，使东部成为政府未来重点开发的新热点。 河东区域可分为三大板块：卫国道板块、中山门板块、后广场板块。 河东区发展概况 中山门板块发展前景： 1、津滨轻轨的开通给该区域带来足够的发展动力。 2、该板块位于海河改造第七节点，未来市政建设倾斜支持力度不容忽视。 3、该板块也是连接河东与河西的最快捷的交通枢纽，为该区域项目销售提供客户资源增容的有力支持。 后广场板块 卫国道板块 中山门板块 * 2008年河东区成交走势分析 截止11月份河东区成交量仅16.9万平米，均价8140元/㎡ 区域呈现价跌放量的态势 * 中山门及轻轨沿线板块 板块 项目 名称 地址 开发商 建筑 类型 占地 面积 万㎡ 容积 率 建筑面积 （万㎡） 面积区间 价格(元 /m2) 备注 中山门 板块 格调 竹镜 中山门 四号路 与虎丘路 交口 天津泰达建设 集团格调房地 产开发有限公 司 高层 5.5 2.6 14.5 70-140 均价 7900 　---- 融科 金月 湾 津塘路 与月 牙河南路交 口以南 天津市利合房 地产开发有限 公司 小高层、 高层 6.27 2.5 15.68 86-130 均价 8300 　----- 朝阳 绿茵 雪莲南路以 西，龙峰路 以东，津塘 公路以北 天津市新型建 筑材料房地产 开发公司 洋房 10.7 1.1 4.42 80-140 7800 余房 还有 180套 米兰 新干 线 津塘公路二 号桥 天津市德亿达 房地产开发有 限公司 洋房 20.58 0.86 17.7 70-110 起价 7550 现房 入住 * 中山门板块项目分析 总体上看： 1、河东区作为市区与滨海新区连接的重要通道，房地产市场发展火爆。2008年不断有新项目涌现，其中，格调竹镜与融科金月湾项目的入市，随着众多知名开发商的进入更是让中山门板块一跃