保利总经理培训讲义：房地产项目资金管理.pptVIP

土地增值税筹划思路 营业税筹划思路 企业所得税筹划思路 其他税种筹划思路 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 四 主要税种的筹划思路 土地增值税税率 按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档，最高税率达60%！土地增值税是超额累进税，分段征收，具体见右图： (0, 50%] (50%, 100%] (100%, 200%] （200%，∞） 增值率 60% 50% 40% 30% 税率 增值额 1、土地增值税筹划思路 土地增值税计算公式 土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产销售收入-扣除项目金额 扣除项目金额=直接开发成本+开发费用（可按开发成本的10%核定）+加计扣除（直接开发成本的20%）+流转税费 1.1.1 普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税 1.1 合理利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。公司在项目拓展时，可立足于普通标准住宅，加大对普通标准住宅的投入，充分利用这一优惠政策。 对于规划为普通住宅的项目，一方面充分考虑按当地普通住宅的标准进行建设，以保证最终优惠政策的落实； 另一方面，需注意普通住宅的销售定价。经测算，毛利率为40.12%与增值率为20%相对应，毛利率在40.12%以上的普通住宅将达到土地增值税的缴纳标准，据实清算将对公司盈利和现金流产生重大影响。 1.1.1 普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税(续) 1.1 合理利用税收优惠政策 以下表普通住宅定价为例，价格定为5900元/方时，毛利率为39.66%、增值率为18.95%，不用交土地增值税，利润较6000元/方的定价还大一些。因此，在普通标准住宅销售定价过程中，充分考虑项目增值率的临界点，寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。 售价 收入(万元) 毛利率 增值额 增值率 土地增值税 税前利润 6,000 30,000 40.67% 5,171 20.83% 1,551 8,960 5,900 29,500 39.66% 4,699 18.95% 0 10,039 1.1.2 与外界合作开发的项目，尽量套用合作建房模式 1.1 合理利用税收优惠政策 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 保利广州公司的G1-1（保利心语项目）和F2-2两幅地块在出让时均保留了村留用地的性质。通过与冼村签订合作开发协议并向国家支付少量地价款后，广州公司实现了国土证上的加名，并与冼村按比例享有项目的权益。通过与税局的充分沟通，税局基本认可合作建房的模式。到时我司对分配给冼村的房产按市值缴纳营业税，即可将市价同时计入项目的收入和成本，这大大增加了土地增值税的扣除金额，降低税负。 合作建房有成立公司和不成立公司等多种形式，但不论何种形式，均应完善土地过户手续，明确合作分配形式，以及分配后股权比例变化和剩余物业权属利益的归属。 案例：恒大地产—对赌协议的后果 恒大地产是国内房地产公司国际化融资金额最大的，历年累计在国际资本市场募集资金18亿美元。但取得这些融资的背后，却要背负着巨大的成本。特别是在市场发生变化后，其高负债、高成本的资金使其背上了沉重的压力，企业陷于困境。 为了实现上市，实现迅速扩张，恒大地产从2007年不计成本频繁拿地，土地储备由2006年底的不足600万方增加至4580万平方米，比2006年底增加了9倍，其资金来源主要是与一些机构投资者签订了所谓的对赌协议。 对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件，根据双方认可的业绩增长情况，以具体业绩指标甚至股价为协议条件。对赌标的通常设定为企业股权，或者远远超过一般标准的其他支付条件（如高额利息）。这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展。但一旦不能满足对赌条件，企业将付出高昂代价。 案例：恒大地产—对赌协议的后果 案例：恒大地产—对赌协议的后果 据公开资料显示，2006年11月，恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，向贷款人授出认沽期权为担保，筹集资金4.3亿美元；2007年9月，通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷款1.3